Real Estate Watcher on-line
 
Четверг, 21 июня, 11:40
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты
Рынок недвижимости / Коммерческая недвижимость / Юридический центр / статья

Субаренда и переуступка прав аренды.

Субаренда и переуступка прав аренды.
Переуступка прав аренды и субаренда давно не редкость. Часто арендатору необходимо прервать договор аренды раньше срока - это может быть вызвано различными причинами.

Однако в процессе переуступки права аренды не стоит спешить. В соответствии с условиями большинства договоров, а также законодательством, и арендодатели, и арендаторы по-прежнему должны нести обязательства и выполнять обязанности по отношению к арендуемым помещениям даже после того, как произошла переуступка прав по договору аренды или субаренда.

Поэтому, прежде чем попытаться передать свое право аренды, обязательно прочитайте договор, тщательно изучите законодательство или обратитесь за помощью к опытным юристам по недвижимости.

Что же на самом деле означает переуступка прав аренды и субаренда?
Субаренда наступает тогда, когда вы передаете меньшую часть прав на пользование недвижимостью, и сохраняете за собой право повторного заселения или пересдачи недвижимости. Например, когда вы позволяете другим право пользования помещением на срок 11 месяцев вашего долгосрочного договора аренды с арендодателем, который называется основным договором аренды, и по окончание 11-го месяца вы имеете право повторно занять помещение. На протяжении этих 11 месяцев вы будете субарендодателем.

Переуступка прав аренды – это, когда вы передаете все свои права на аренду другому лицу, который станет цессионарием (правопреемником). В приведенном выше примере, например, вы предоставите цессионарию право занимать помещение на протяжении всего срока аренды.

Для владельца недвижимости переуступка права аренды означает, что вы передаете все свои права и обязанности по договору аренды, включая долги по арендной плате цессионарию.

Во многих договорах аренды не допускается переуступка прав аренды или субаренда, в первую очередь потому, что хозяин предпочитает быть уверенным в арендных платежах и знать кто его арендатор. В некоторых договорах передача и субаренда позволяется при условии, если согласится арендодатель.

Если согласие является необходимым, законы многих стран требуют от владельца недвижимости действовать разумно, то есть он не может отказать субарендаторы, только на основании того, что он ему не нравиться. Не принимается отказ, основанный на дискриминационных причинах. Но отказ может быть основан на неспособности новых арендаторов оплатить арендную плату или связан с плохой кредитной историей.

Последствия переуступки прав аренды.


Вообще, если субарендатор или правопреемник соглашается, либо на субаренду, либо на переуступку прав аренды, чтобы принять на себя обязательства арендатора в соответствии с первоначальным договором аренды, арендодатель не может ухудшать положения договора аренды.

Однако принятие соглашения не освобождает первоначального арендатора от его обязательств по аренде, если иное не оговорено с арендодателем и не прописано в договоре.

Как арендатор вы захотите получить освобождение от ответственности по уплате арендной платы и переложить эту ответственность на плечи субарендатора. Как арендодатель, чтобы наилучшим образом гарантировать себе поступление арендной платы, вы не захотите освобождать арендатора от обязанностей по оплате аренды.

Как правило, переуступка прав аренды приводит к тому, что приобретатель вступает в права арендатора. Первоначальный арендатор теряет свое право использовать помещение, а приобретатель и владелец имущества связаны обязательствами по договору или договорной обязанностью, то есть соглашением, которое принесет пользу собственности, например, условия договора об оплате арендной платы и о ремонте.

Как правило, приобретатель прав аренды не может уклониться от выполнения своих обязанностей, особенно по поводу арендной платы, путем передачи прав аренды другому лицу, при этом подлинный арендатор также несет ответственность по договору аренды, в том числе и по пунктам арендной платы, если он не был освобожден от обязательств арендодателем.

В договоре субаренды, если субарендатор берет на себя обязательства главного договора аренды, между субарендатором и арендодателем нет юридических отношений, поэтому субарендатору не нужно платить тому арендную плату, а арендодатель не обязан реагировать на просьбы субарендатора о ремонте.

Зато, существуют арендные отношения между арендатором и субарендатором. Как правило, вы, как первоначальный арендатор, по-прежнему несете ответственность за аренду: субарендатор будет платить вам за аренду, а вы обязаны вовремя платить за помещение собственнику. Кроме того, вы должны выполнять все другие условия договора аренды, например, проверять, не повреждено ли имущество.

Договор субаренды обязан детально разъяснять различные вопросы, которые могут возникнуть у субарендатора. Например, если субарендатор столкнулся с такой проблемой, как протекание крыши, то он не сможет заставить хозяина это исправить, если не принял на себя право аренды. Субарендатор будет ставить вас в известность обо всех происшествиях в помещении, а вам придется решать эти проблемы с собственником самостоятельно.

По сути, субарендодатели и субарендаторы должны защищать себя так же, как и первичный арендодатель и арендатор, составлять подробные договоры аренды, детально излагающие права и обязанности каждого и требующие уплаты залога.

Вопросы к вашему юристу.


• Какие у меня варианты, если собственник не позволяет мне переуступить право аренды или заключить договор субаренды? Что произойдет, если я сделаю это без его согласия, а он об этом узнает?

• Можно ли обременять субарендатора обязанностями в большем объеме, нежели это сделал мой арендодатель в отношении меня?

• В прошлом месяце я сдал в субаренду свою площадь, после чего получил информацию о том, что субарендатор использует помещение не по назначению. Могу ли я войти в помещение без его согласия проверить, правда ли это?

Источник: Real Estate Watcher
23.04.2010

Метки: переуступка прав аренды, субаренда

Просмотров Просмотров: 22489Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 7Средний балл: 3.14

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • Изучите законодательство об аренде, чтобы справляться с арендаторами.
  • Стоит ли юрист по недвижимости вашего времени и денег?
  • Подготовка к встрече с юристом по недвижимости.
  • Выбираем хорошего юриста.
  • Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости.
  • Аренда коммерческой недвижимости.
  • Продажа с молотка заложенной коммерческой недвижимости.
  • Покупка и продажа коммерческой недвижимости.
  • Секреты эффективного взаимодействия привлеченных юристов с юридической службой компании.


  • [1-9]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.046 18 2