Real Estate Watcher on-line
 
Среда, 22 ноября, 4:50
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты
Рынок коммерческой недвижимости / Property management / статья

Настало Время Управляющих Недвижимостью: Стратегии по созданию ценностей во времена падающей экономики.

Настало Время Управляющих Недвижимостью: Стратегии по созданию ценностей во времена падающей экономики.
Когда вы попали в переплет кризиса, лучшей защитой от снижения стоимости арендного бизнеса станет сообразительный управляющий недвижимостью.

Вследствие впадения мировой экономики в рецессию, коммерческая недвижимость, как и многие другие индустрии, столкнулась с большими трудностями. После нескольких лет бума, когда арендодатели и инвесторы зарабатывали солидную прибыль, ставки капитализации арендного бизнеса сильно упали за достаточно короткий период, что повергло многих в состояние ступора. В «хлебные» годы менеджеры, ответственные за управление активами часто урезали расходы до критического минимума с целью максимизации стоимости недвижимости. В большинстве случаев это означало перенос капитальных затрат и профилактического технического обслуживания на более поздний период, читай «когда здание начнет разваливаться, тогда и будем думать», а также отказ от бонусного вознаграждения менеджерам и сокращение операционных издержек до недопустимого уровня.

Сейчас самое время изменить подход. Практика удачного управления показывает, что не повышение ставки капитализации любой ценой, но создание реальных ценностей на протяжении всего периода обладания активами и есть цель управляющих. Степень значимости профессионального управления недвижимостью, в период кризиса, трудно переоценить. Управляющим коммерческой недвижимостью придется приложить максимум усилий для нахождения путей повышения операционного дохода. Но это не обязательно должно стать непосильной задачей. Во времена падающей экономики следует четко придерживаться следующих шести стратегий, с помощью которых управляющий недвижимостью сможет поддержать, а впоследствии и увеличить операционный доход.

1. Увеличение Дохода

Управление дебиторской задолженностью. Организуйте регулярные (максимальный интервал – месяц) совещания со своим бухгалтером на предмет отчетов по дебиторской задолженности. Не позволяйте арендаторам делать просрочки более чем на месяц. Увеличьте пени и штрафы за просрочку платежей. Оставаясь у руля управления задолженностью, избегайте накопления проблем и доведения их до точки кипения.

Обращайте внимание на знаки ухудшения финансового состояния арендатора. Чем раньше вы сможете идентифицировать потенциальную проблему, тем больше времени у вас на ее предотвращение и сохранение вашего дохода. Регулярные просрочки арендных платежей, сокращение персонала, сокращение количества посетителей, а в случае с торговой недвижимостью - покупателей, отсутствие ответа на ваши звонки и электронные сообщения, все это указывает на возможные проблемы арендатора.

Помогайте арендатору быть успешным. Одним из путей решения проблемы может стать оказание содействия арендатору в его бизнесе, от которого тот вряд ли откажется. Степень и виды содействия могут быть различны и зависят от вида деятельности арендатора. Иногда достаточно простых рекомендаций по устранению недостатков, которые арендатор по какой-то причине не заметил лично, а иногда помощь может заключаться в непосредственном участии в продвижении товаров и/или услуг арендатора. Успех бизнеса арендатора является залогом сохранения вашего арендного дохода.

Убедитесь в том, что арендный доход подсчитан верно. Проверьте и убедитесь, что система подсчета ежемесячного дохода от аренды работает корректно. Ошибки могут дорого стоить!

Предоставление услуг. Удостоверьтесь, что услуги ОВиК (отопление, вентиляция и кондиционирование) и другие услуги, предоставляемые вами арендаторам надлежащего качества. Определите реальную себестоимость данного вида услуг и не делайте большой наценки, это не ваш вид заработка. Прозрачность ценообразования позволит избежать конфликтных и спорных ситуаций, которые обходятся гораздо дороже, чем тот копеечный доход, который вы можете извлечь, накручивая цены за коммунальные услуги.

Страховые депозиты. Проверяйте состояние страховых депозитов или как их еще называют обеспечительных взносов регулярно. Цифры в балансовой ведомости и на расчетном счете должны совпадать, это важный фактор при оценке бизнеса. Также, страховые взносы – ваш финансовый резерв, в случае просрочки арендных платежей и/или других случаях, предусмотренных договором аренды.

Практикуйте грамотные траты наличности. Расходуйте наличность с умом и только в случае необходимости. Лучше всего использовать наличность только для оплаты срочных и непредвиденных нужд.

Рассмотрите альтернативные источники дохода. Размещение антенн сотовых компаний, и увеличение сдаваемого в аренду рекламного пространства на паркингах и прочих подходящих для этих целей площадях может принести существенный доход.
Заполняйте вакантные площади.

Используйте агрессивную политику сдачи в аренду пустующих площадей. Озаботьтесь тем, чтобы ваш объект выглядел привлекательно в глазах арендаторов на протяжении всего срока управления им. Активно работайте с брокерами, стимулируйте их дополнительными привилегиями в виде бонусов, предоставляйте арендные каникулы перспективным арендаторам. Больше креатива! Но лучше всего, удерживать существующих арендаторов, за счет предоставления услуг наивысшего рыночного качества.

2. Снижение расходов

Проанализируйте ежемесячные счета за коммунальные услуги. Убедитесь в том, что счета за коммунальные услуги выставляются корректно, в соответствие с реальным расходом и по действующим тарифам.

Оптимизируйте работу вашей системы энергоснабжения здания. Если вы этого еще не сделали, то приведите настройки системы в соответствие с интенсивностью посещения вашего объекта, бессмысленно и очень накладно использовать одинаковую степень освещения круглосуточно. Также, очень важны точные настройки температурного режима в соответствие с температурой за окном, разница в один градус может обходиться очень дорого, а его значение для комфортной среды внутри объекта незначительно, тут важно не переусердствовать и не «зажарить» или заморозить арендаторов, как бы вам этого, иногда, не хотелось. Используйте возможности вашей системы и для выявления необычных пиковых нагрузок, с целью их устранения.

Будьте разумны при закупке электроэнергии. Ситуация с тарифами на территории РФ достаточно непростая. Если вы не очень хорошо разбираетесь в тарифной сетке, возможно, вам следует обратиться за помощью к консультанту, который поможет разобраться во всех хитросплетениях и выбрать подходящий вам тариф.

Выключайте свет. Не рассчитывайте на то, что ваша команда по клинингу будет разумно использовать освещение, просто по тому, что вы попросили их об этом. Тренируйте персонал, контролируйте его, чтобы быть уверенным, что ваши инструкции выполняются надлежащим образом. А лучше всего исключать человеческий фактор и установить датчики объема в служебных офисах и санузлах, а в зоне паркинга датчики движения. Используйте новые технологии для экономии.

Ночной режим работы оборудования. Вентиляция, работающая в течение дня, может быть отключена на ночной период в тех помещения, где в ней нет необходимости. Удостоверьтесь также, что остальное оборудование, неиспользуемое в ночное время оборудование не работает зря.

Тонировка стекол. Даже легкая тонировка стекол защищает от жары летом и препятствует потере тепла зимой. В случаях с торговыми центрами, ни в коем случае нельзя тонировать остекление общественных зон и любые другие поверхности стекла, доступные взглядам посетителей, так как имиджевые потери будут несравнимо больше экономии.

Снижайте расход воды. Анализируйте счета за воду так же, как вы это делаете в случае со счетами за электроэнергию и выявляйте неразумный расход.

Проанализируйте существующие контракты с сервисными службами. Во многих случаях, вы можете, не снижая качества сервиса, экономить за счет систематизации оказываемых вам услуг. Например, отрегулируйте частоту мытья окон в зависимости от сезона. В случае если вы управляете несколькими объектами, можете сэкономить, за счет заключения договоров с одним поставщиком услуг. Оцените существующие контракты и убедитесь, что получаете услуги того качества и в том объеме, как это закреплено в контракте.

Разработайте график технического обслуживания. Разработка и своевременная корректировка графика профилактического технического обслуживания объекта важна для предсказуемости процесса и его управления. Заведите журнал статистики, в котором будут заноситься данные, полученные по результатам планового обслуживания. Результатом работы со статистическим данными должна стать установка оптимального интервала между посещениями вашего объекта техническими специалистами. Требуйте от ваших инженеров советов и рекомендаций, которые позволят повысить эффективность работы систем жизнеобеспечения здания, и не забывайте их за это награждать.

Не позволяйте себя обманывать, не забывайте про инвентаризацию. Не храните оборудование там, откуда вы не сможете его забрать. Контролируйте поставки инвентаря и расходных материалов, которые вы часто используете.

Повторное использование. Обращайте внимание на все, что вы могли бы использовать повторно или для других целей. Большое количество материалов можно использовать по второму разу, пусть и не по прямому назначению. Проведите аудит затрат и подумайте, как можно сэкономить.
Налоги на недвижимость. Удостоверьтесь, что начисление налогов происходит корректно. Неточности в этой области могут дорого обойтись вашему бюджету.

3. Управляйте Ротацией Арендаторов

Будьте готовы к сдаче в аренду. Всегда держите руку на пульсе. Чаще посещайте объекты, где существуют свободные площади. Не ждите, что арендаторы предупредят вас заблаговременно о своем намерении прекратить арендные отношения, и даже если предупредят, лучше бы вам быть готовым заранее и иметь план действий на такой случай.

Не забывайте про профилактику всего оборудования здания. Регулярно проводите проверку и профилактическое обслуживание всех систем, которыми оснащен объект. Состояние крыши, систем водоснабжения и водоотведения регулярно нуждаются в осмотре, также как и системы ОВиК, лифты и эскалаторы, системы безопасности. Не откладывайте траты на обслуживание на потом, не доводите до дорогостоящего ремонта и полного выхода систем из строя. Иначе, после выхода из строя, например, системы кондиционирования, на свое предложение арендаторам, потерпеть недельку, вы можете получить ответное предложение, потерпеть без арендных платежей.

Поддерживайте безопасность объектов. Не пренебрегайте мерами безопасности объектов – вы несете ответственность не только за состояние здания, но и за жизни людей. Обеспечьте контроль доступа на территорию объекта, доступ в вакантные площади должен быть ограничен. Не загромождайте подъездные пути и доступ к пожарным гидрантам. К зданию, все время, должен быть обеспечен беспрепятственный подъезд машин пожарных и спасательных служб. Поместите информацию о том, как с вами связаться у входа в здание. Следуйте всем процедурам и регламентам, установленным МЧС. Отнеситесь серьезно к безопасности труда. Несчастные случаи вам не нужны, также как и информация в СМИ о том, что на вашем объекте произошло ЧП (не лучшая реклама).

Поддерживайте чистоту. Убедитесь, что на вверенных вам объектах соблюдается чистота. От того насколько хорошо вы поддерживаете чистоту санузлов, общественных зон, чистоту остекления зависит не только гигиена, но и удобство нахождения внутри объекта и имидж здания. Своевременно заменяйте старые и/или грязные ковры (отсутствие ковра воспринимается лучше, нежели ковер неприглядного вида). Поддерживайте строгий контроль мероприятий по уничтожению паразитов.

Знайте свои права по договору аренды. Необходимо знать все основные пункты договоров, которые регулируют ваши отношения с арендаторами. Особое внимание уделите пунктам, регулирующим права и ответственность на случай продления и расторжения договора (в том числе досрочного), банкротства арендатора или его выселения.

4. Поддержание конкурентоспособности

Изменение назначения объекта. Если вы собираетесь изменить назначение использования объекта, убедитесь, что документация, для этого необходимая, в полном порядке. Будьте уверены, что после сдачи объекта в аренду, любые неправильно оформленные по смене назначения бумаги, надолго станут вашей головной болью.

Содержание паркинга. Роль парковки сложно переоценить, особенно в городах-миллиониках. Не скупитесь на обслуживание паркинга, содержите его в нормальном состоянии. Не доводите до капитального ремонта, он всегда дорог и негативно отразится на имидже объекта, а потеря имиджа уже всерьез угрожает арендному доходу.

Поддерживайте регулярную профилактику спринклерной системы. Тысячи рублей потраченные на профилактическое обслуживание системы спринклеров берегут сотни тысяч, которые вы можете потратить в случае полного выхода системы из строя. Например, процедура удаления конденсата систем пожаротушения, устанавливаемых на паркинге, достаточно простая, но часто игнорируется, что приводит к появлению коррозии и дорогостоящему ремонту.

Поддерживайте кровлю в нормальном состоянии. Регулярный осмотр кровли и устранение мелких проблем, обойдутся вам в копейки, по сравнению с капитальным ремонтом, который к тому же всегда не вовремя.

Избегайте проблем с грибком на стенах. Но если такая проблема возникла, то устраняйте ее безотлагательно. Не пытайтесь справиться своими силами, вызывайте специалистов.

5. Сохраняйте арендаторов

Слушайте ваших арендаторов. Выясните, что на самом деле думают арендаторы о вашей компании и управлении зданием. Не впадайте в иллюзию, что арендаторы счастливы, просто потому, что вы не слышите жалоб от них.

Проводите исследования. Нельзя управлять тем, что нельзя измерить. Проводите регулярные исследования настроений и предпочтений арендаторов. Заключите контракт с профессиональными маркетологами на предмет снабжения вас информации о конкурентах и последних инновациях на рынке. Тогда, вы сможете измерить уровень соответствия вашей компании требованиям времени.

Поддерживайте регулярную связь с арендаторами. Многие из арендаторов никогда не слышали об управляющем их зданием. Частое и результативное общение между управляющим и представителями арендаторов приносит свои плоды в виде снижения ротации арендаторов.

Менеджер по связям с арендаторами. Одним из эффективных способов установления продуктивного взаимодействия с арендаторами является назначение ответственного за связь с арендаторами, в каждом объекте, находящимся под вашим управлением. Подобный человек должен координировать действия команды управления зданием и арендаторов, проводить регулярные (не реже раза в месяц) встречи с арендаторами, устранять возникающие проблемы и претворять в жизнь решения направленные на улучшения системы управления. Частота жалоб арендаторов должна снизиться прямо пропорционально росту их удовлетворения от оказываемых услуг.

Сделайте ваше здание «зеленым». Программы по сбережению энергии и бережному отношению к окружающей среде, даже простое увеличение количества зеленых растений в здании повысят степень комфорта нахождения в здании и увеличат стоимость объекта.

6. Подтверждайте характеристики вашей компании

Оцените свою команду. Кто суперзвезда и кто тянет команду вниз? Если сотрудник добавляет ценности вашей компании больше, чем он стоит сам, дайте ему возможность доказать на что он способен. Если он не справляется, тогда принимайте решение. Не держите сотрудников, которые не способны совершенствоваться сами и приносить пользу команде.

Не отменяйте тренинги. Когда бюджет бедноват, расходы на тренинги, часто, первыми попадают под сокращение. Большая ошибка! В кризис, тренинги важнее, чем когда-либо. Рынок изменился, и ваша работа стала гораздо сложнее. Если ваша цель – освоить больший объем работ с тем же количеством персонала вы должны инвестировать в повышение уровня квалификации вашей команды. Грамотные вложения в тренинги позволят поднять уровень вашей компании и сберегут вам деньги.

Берегите лучших людей. Вы знаете, на что они способны и они ваше преимущество перед конкурентами. Убедитесь, что ваши лучшие люди в тонусе и являются двигателя прогресса внутри компании. Предлагайте им тренинги и развитие. Давайте им пространство для того, чтобы они вели так, как они считают нужным их вести. Стимулируйте и награждайте таких людей, бонусы обходятся гораздо дешевле, чем потеря члена команды.

Нанимайте людей с умом. Нанимайте людей, кто любит работать, разделяет интересы и ценности компании, вашу политику оказания услуг. Последнее приходит после тренингов и с опытом. Будьте избирательны. Ваша организация это не место для всех и каждого. Присмотритесь к человеку прежде, чем принять его на работу.

Поддерживайте должный уровень сервиса, предоставляемого арендаторам:
  • Отслеживайте проблемы лично и каждодневно. Совершайте обходы, не сидите в своем офисе весь рабочий день.
  • Отвечайте на телефонные звонки всегда, когда это возможно. На случай когда вы не можете отвечать на звонки, используйте голосовую почту. Возвращайте звонки сразу, как возникает возможность.
  • Давайте номер своего мобильного и другие контакты на случай экстренной ситуации.
  • Проверяйте своих сотрудников. Что они будут делать, как реагировать, когда вас нет? На чью помощь рассчитывать арендаторам, когда рабочий день уже закончен? Держите персонал в тонусе, устраивайте проверки регулярно.
  • Отслеживайте порядок на рабочем месте и выявляйте повторяющиеся проблемы.
  • Решайте проблемы вовремя, вероятность их появления вновь, таким образом, снижается.
  • Удостоверьтесь, что все члены вашей команды настроены дружелюбно по отношению к арендаторам и готовы прийти им на помощь.
  • Убедитесь, что вы и ваша компания имеете имидж людей, с которыми «можно иметь дело»
  • Делайте то, что обещали сделать.
  • Ищите любую возможность поднять уровень сервиса на новый уровень. Поощряйте сотрудников, которые делают больше, чем установлено регламентом.
  • Используйте комбинацию из электронной почты, персональных визитов, писем и телефонных звонков для общения с вашими арендаторами.
  • Работайте над устранением причин жалоб арендаторов.
  • Прекратите ежегодные коллективные собрания с арендаторами. Они не достаточно частые и информативные, а решения, принимаемые на них, как правило, игнорируются. Вместо этого, заведите привычку встречаться с разными арендаторами за ланчем раз в неделю или две.

  • Метки: управляющий недвижимостью, арендный доход, управление недвижимостью, ротация арендаторов

    Просмотров Просмотров: 3553Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
     
    Оцените материал:
             
    Голосов: 4Средний балл: 4.00

       Оставьте Ваш комментарий

    Ваше имя
    E-mail По умолчанию не публикуется
    Для иконок      
    Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
    Код на картинке   
     
     

    Читайте также в рубрике:

  • Все грани подбора персонала для управления коммерческой недвижимостью.
  • Если вам попались неплатежеспособные арендаторы...
  • Подбор персонала. Кот в мешке.
  • 10 советов для того, чтобы стать успешным арендодателем.
  • Перед сдачей недвижимости в аренду проверьте арендатора.
  • Как выбрать правильную управляющую компанию.
  • Каким должен быть управляющий недвижимостью наших дней.


  • [1-7]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 22.11.2017
      знач. изм. %
    GBP 78.8029 0.3115 0.3969
    USD 59.4604 0.1858 0.3135
    EUR 69.8184 0.1530 0.2196
    CHF 59.8856 0.0002 0.0003
    JPY 52.8419 -0.0535 -0.1011
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.043 20 2