Real Estate Watcher on-line
 
Среда, 22 ноября, 4:51
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты
Рынок коммерческой недвижимости / Property management / статья

Каким должен быть управляющий недвижимостью наших дней.

Каким должен быть управляющий недвижимостью наших дней.
Взглянем на требования, которые сегодня предъявляют владельцы коммерческой недвижимости к управляющим их собственностью и обнаружим, что большинство собственников и инвесторов, испытывают очень большие ожидания, порой завышенные ожидания, на предмет того, что должен иметь в своем активе соискатель на роль управленца, особенно в части увеличившегося портфеля проектов.

В первую очередь стоит требовать от управляющих объектами недвижимости типичных и жизненно необходимых для этой должности навыков и знаний в области операционной деятельности, поддержания объекта в рабочем состоянии, отслеживания финансовых потоков и взаимодействия с госструктурами. Но главным требованием сегодняшнего дня должно стать умение организовать процесс сдачи в аренду и управление отношениями с арендаторами.

Управление объектами недвижимости задача не простая. Тем собственникам, кто не разучился за время кризиса мыслить на перспективу, стоит задуматься о подборе человека, который обладал бы не только перечисленными выше знаниями, но и способен был выстроить стратегию развития и стать локомотивом экономического роста организации.

Учитывая, что российский рынок недвижимости очень молод, кандидата с перечисленными характеристиками найти довольно сложно и такие кандидаты стоят очень дорого. Если не удается найти объединить все качества в одном человеке, значит стоит набрать команду из людей, обладающих необходимыми характеристиками, хорошо знающих рынок коммерческой недвижимости.

А дальше нельзя ошибиться при назначении руководителя этой команды. Руководителем команды должен стать не тот, кто лучше всех знает, например, финансовую или техническую сторону управления, а тот, кто лучше руководит.

Желание владельцев коммерческой недвижимости привлекать к управлению профессионалов, ориентированных в своей работе на сохранение и увеличение потоков – очевидно. Приведем обобщенный список ключевых обязанностей управляющего активами от наиболее успешных собственников коммерческой недвижимости:

  • Оценка и анализ основных денежных потоков (арендный доход), на предмет их соответствия целям компании на краткосрочную и долгосрочную перспективы.
  • Разработка и внедрение стратегии, направленной на сохранение и увеличение стоимости всего портфеля недвижимости компании.
  • Обзор и анализ текущего состояния объектов с целью определения дальнейших действий и внедрения улучшений, направленных на достижение стратегических целей компании.
  • Оценка рисков всех проектов, разработка плана минимизации выявленных рисков, при взаимодействии с командой управления и финансовыми службами компании.

    Сегодняшний глава владеющей и/или управляющей коммерческой недвижимостью компании должен быстро реагировать на изменения рынка, а еще лучше эти изменения предвосхищать. Но такие качества управляющего смогут быть полезны только в том случае, если у него достаточно полномочий на принятие решений, и выстроены доверительные отношения с собственником или инвестором.

    С чем придется иметь дело Управляющему недвижимостью

    Очевидно, что профессионально управлять недвижимостью невозможно без понимания финансовых потоков. Это не означает, что Управляющий должен иметь в обязательном порядке финансовое образование, достаточно того, чтобы он мог видеть всю «картину» целиком.

    Ведение бизнеса в сфере недвижимости, вообще, и в коммерческой недвижимости в частности, становиться все сложнее, и для сохранения конкурентоспособности собственникам приходится прилагать все усилия, чтобы поддерживать стоимость своих объектов и их привлекательность для арендаторов и/или инвесторов.

    Также, нельзя забывать про волну активности слияний и поглощений (включая недружественные), которая захлестнула несколько секторов бизнеса, в том числе и коммерческую недвижимость. Многие владельцы зданий переосмысливают свою стратегию и пересматривают свой подход к инвестиционному портфелю, чтобы соответствовать происходящим вокруг стремительным изменениям.

    Первой задачей для Управляющего недвижимостью в наши дни, вне всяких сомнений, становиться сохранение существующих денежных потоков. Но уже сегодня стоит думать о том, как использовать эти потоки для увеличения стоимости активов и о том, чтобы объект всегда оставался привлекательным для потенциальных инвесторов на случай, когда собственник решит его продать.

    Любые улучшения объекта или же смена его назначения могут быть произведены только после тщательного анализа и иметь только одну цель – повышение стоимости объекта, если иную цель не определит собственник.

    Максимизация прибыли при сокращении издержек – важнейшая цель. В докризисные годы многие менеджеры очень просто увеличивали прибыль – путем сокращения издержек до такого уровня, когда это уже могло повредить самому активу. Сейчас такой фокус не проходит, все уже настолько сократили издержки, иногда бездумно, и теперь кусают локти, так как организация находится на грани краха. В наши дни в некоторые объекты, особенно в те, что получены за долги, нужно вложить деньги прежде, чем они начнут приносить доход.

    Арендный бизнес представляет собой непростой клубок финансовых взаимоотношений, в который вовлечены много игроков: арендаторы, строители, поставщики товаров и услуг.

    В коммерческую недвижимость вовлечено достаточно много денег и связей для того, чтобы данная сфера бизнеса представляла собой зону повышенного риска для компаний, в том числе со стороны регулирующих органов.

    Исходя из перечисленного, одним из важнейших умений Управляющего недвижимости является умение вести переговоры, порой, довольно жесткие.

    Управляющий недвижимостью не должен беспокоиться о будничных финансовых отчетах и каждый раз согласовывать счета на закупку расходных канцелярских принадлежностей, для этого есть финансовая служба и/или бухгалтерия. А вот уже финансовый директор, обязан быть в курсе всех финансовых операций предприятия, будь то размер зарплаты сотрудников службы безопасности или отчеты о поступлениях арендных платежей.

    Граница между управлением недвижимостью и управлением активами сегодня становиться все более размытой. Сегодня от Управляющего недвижимостью следует ожидать действий как при управлении активами.

    Управляющий недвижимостью должен принимать меры, необходимые для поддержания конкурентоспособности объекта. А также, выявлять возможности для улучшений или изменений, направленных не только на увеличение стоимости отдельного объекта, но и возможно всего портфеля недвижимости, находящегося в управлении.

    Во времена нестабильной экономики горизонт планирования сокращается. Но возможности повышения стоимости актива в долгосрочной перспективе тоже нельзя обделять вниманием. Беспроводные технологии, озеленение территорий и наличие растений внутри объекта привлекательны для арендаторов уже сегодня, а со времен ценность таких улучшений будет только расти.

    Поиск кандидата.

    В объявлениях о наборе Управляющих недвижимостью, в последнее время часто можно встретить впечатляющий набор требований к кандидату. Это и обязательное наличие сертификата МВА и/или CCIM и даже наличие высшего профильного образования (в России пока отсутствует, как вид).

    Еще собственники хотят, чтобы человек одинаково хорошо разбирался и в отношениях с арендаторами и в стоимости электричества, знал с точностью до копейки оптовые цены на туалетную бумагу. При этом компенсационный пакет предусматривается на уровне оплаты труда заведующего супермаркетом.

    Такие объявления четко свидетельствуют о непрофессионализме нанимателя, или его надеждах на то, что в море безработных обязательно отыщется тот, кто нужен. Не важно, какие требования к квалификации кандидата заявлены в объявлении, если в графе размер компенсационного пакета стоит цифра 70 000 рублей можно сделать четкий вывод – ищут управляющего заправочным комплексом.

    Не бывает много хорошо за очень дешево. Хорошие специалисты всегда были, есть и будут стоить дорого. Если собственник желает видеть Управляющего недвижимости не в виде мебели, а человека способного реально управлять, придется раскошелиться.

    При составлении требований к кандидату на должность Управляющего недвижимостью стоит учитывать тот факт, что российский рынок недвижимости очень молод. Отношение собственников к управлению недвижимостью в докризисное время было порой наплевательским, уровень зарплат в секторе управления был достаточно низким и лучшие специалисты не стремились получить эту работу. Ситуация с повышением квалификации в данном секторе тоже нельзя назвать хорошей. Возможности для самообразования по данному направлению в России достаточно скудные, существующие программы повышения квалификации сильно отличаются от своих западных аналогов в худшую сторону. Не стоит слишком полагаться на наличие всяких сертификатов, лучше изучать реальный опыт кандидата.

    Как уже упоминалось выше, главным приоритетом для собственников коммерческой недвижимости в наше время является сохранение арендного дохода и оптимизация финансовых потоков. Из этого не стоит делать вывод, что кандидат на должность Управляющего должен финансистом, напротив, финансисты не достигли особых положительных результатов на ниве управления недвижимостью. Достаточно обеспечить более плотное взаимодействие между Управляющим и финансовым директором.

    Выбирая руководителя команды, ответственной за управление объектами, выделите основные критерии, которым должен отвечать кандидат, не больше трех-четырех, остальное отнесите к желаемым, но не обязательным критериям. Так гораздо проще будет найти нужного человека.

    Ужесточившуюся рыночную ситуацию можно воспринимать и с положительной стороны. Например, в докризисное время вакансии Управляющих недвижимостью были совсем неинтересны людям, способным создавать бизнес, что гораздо сложнее и занимательней операционной деятельности. Сейчас ситуация в сфере управления недвижимостью изменилась и стала сродни реализации проекта с нуля.

    Таким образом, появилась возможность привлекать людей из среды девелоперов, тем более что большинство из них сейчас не у дел. Такие специалисты имеют неплохую школу поведения в нестандартных ситуациях, так как нестандартные ситуации и непредвиденные обстоятельства – это норма при развитии девелоперского проекта.

    Размер компенсационного пакета Управляющего зависит от того, насколько собственник ценит свой бизнес и специалисту какого уровня он готов доверить управление.

    Сохранение команды и содержание ее в тонусе.

    Уровень безработицы на рынке коммерческой недвижимости высок. Но это не означает, что не надо прикладывать никаких усилий для того, чтобы сберечь хороших специалистов.

    Отношения работодателей и сотрудников в России далеки от идеала в любом секторе бизнеса, коммерческая недвижимость исключением не является. В докризисное время собственники для сохранения сотрудников использовали только материальную составляющую и очень удивлялись, когда их сотрудники уходили к конкурентам не ради повышенной зарплаты, а по какой-то другой причине. Безусловно, материальная составляющая важна, но важна не только она.

    В наши дни, при ограниченности финансовых ресурсов, собственники просто вынуждены изучить все факторы, которые могут быть привлекательны для сотрудников, все способы мотивации и сохранения персонала. Причем собственнику изучением подобных вопросов придется заняться самостоятельно, так как не будет никакого толка от того, что это сделает кто-то другой. Нет понимания на уровне владельца бизнеса – нет эффекта. Может, наконец, до собственников объектов дойдет, что их доход напрямую зависит от людей, на них работающих, а не только от них самих.

    Буквосочетание HR уже давно вошло, в обиход российского бизнеса, но в большинстве своем, только как модная аббревиатура. Никакого другого смысла, кроме как отдел кадров, за этим нет. Достигнув понимания, что люди и есть главная ценность компании, владельцам бизнеса стоит пристально взглянуть на то, чем занимается их HR подразделение в свободное от размещения вакансий в интернете и издевательства над кандидатами на собеседовании время.

    Создание и поддержание корпоративной культуры, сплочение коллектива, тренинги, разработка программ мотивации – далеко неполный перечень того, за что в действительности должны быть ответственны сотрудники HR службы.

    Шаги, направленные на сохранение персонала, напрямую оказывают положительное влияние на его бизнес. Наличием слаженной и сильной команды управленцев мало, кто может похвастаться в наше время. Так что наличие хорошей управляющее команды – серьезное конкурентное преимущество.

    До кризиса выполнение задач, поставленных Управляющим их собственниками, напоминало скорее рутину. Сейчас же, что ни задача – то амбициозная цель, которую надо достигнуть, при жесткой ограниченности ресурсов.

    Нечего и думать о достижении подобных целей без изменения подхода работы. Управляющий недвижимостью должен быть в курсе всех последних событий на рынке, чтобы своевременно на них реагировать. Посещение тематических мероприятий, обмен опытом с коллегами становятся актуальными, как никогда. Собственники должны четко осознавать это и выделять необходимые средства для того, чтобы поддерживать тонус команды.

    Алексей Поплавский

  • 20.10.2009
    Просмотров Просмотров: 11855Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
     
    Оцените материал:
             
    Голосов: 9Средний балл: 4.11

       Оставьте Ваш комментарий

    Ваше имя
    E-mail По умолчанию не публикуется
    Для иконок      
    Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
    Код на картинке   
     
     
    05.02.2015
    21:32:20
    Константин
    Предлагаю свои услуги
    Вот моё реэюме
    http://hh.ru/resume/97e32cd8ff0231ec830039ed1f436853436865
    13.09.2010
    18:10:14
    Вера
    Спасибо!
    Очень грамотно и доступно написано.
    Согласна со многим.

    Читайте также в рубрике:

  • Все грани подбора персонала для управления коммерческой недвижимостью.
  • Если вам попались неплатежеспособные арендаторы...
  • Подбор персонала. Кот в мешке.
  • 10 советов для того, чтобы стать успешным арендодателем.
  • Перед сдачей недвижимости в аренду проверьте арендатора.
  • Как выбрать правильную управляющую компанию.
  • Настало Время Управляющих Недвижимостью: Стратегии по созданию ценностей во времена падающей экономики.


  • [1-7]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 22.11.2017
      знач. изм. %
    GBP 78.8029 0.3115 0.3969
    USD 59.4604 0.1858 0.3135
    EUR 69.8184 0.1530 0.2196
    CHF 59.8856 0.0002 0.0003
    JPY 52.8419 -0.0535 -0.1011
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.028 14 2