Обзор рынка складской недвижимости. I квартал 2010 г.

Предложение
В результате общий объем предложения высококачественных складских площадей в Московской области остался на уровне конца 2009 г., т.е. около 3 235 000 кв. м.*

Ожидается, что в 2010 г. будет введено около 400 000 кв. м складских площадей, из которых около 100 000 кв. м – это проекты, открытие которых было перенесено с 2009 г.

В I квартале 2010 г. доля вакантных площадей не изменилась по сравнению с концом 2009 г. и составила около 13% или 420 000 кв. м, что также свидетельствует о стабилизации рынка, ведь еще в III квартале 2009 г. этот показатель находился на уровне 19%.

Спрос

I квартал 2010 г. характеризовался относительной стабильностью спроса на складские помещения, что связано с укреплением курса рубля по отношению к доллару и евро в конце 2009 г.

В отличие от докризисной ситуации, когда спрос на складские помещения формировался в основном логистическими операторами, в I квартале 2010 г. так же, как и в предыдущем году, доля этих компаний в структуре спроса заметно сократилась до уровня 10%, перераспределившись в пользу дистрибьюторов и производителей. Причина заключается в том, что многие компании – конечные потребители, стремясь оптимизировать расходы, предпочитают самостоятельно арендовать помещения и закупать необходимое оборудование.

Изменения в структуре сделок на рынке складской недвижимости, произошедшие в 2009 г., отмечаются и в I квартале 2010 г. Так, если до кризиса объем вакантных площадей находился на уровне 1%, и, как следствие, доля сделок субаренды была довольно ощутимой в общем объеме сделок, то в настоящее время, на фоне увеличения объемов предложения напрямую от собственника, количество сделок субаренды сократилось.

Изменилась структура спроса по запрашиваемым площадям: если в начале 2009 г. наиболее востребованными были площади до 5 000 кв. м, то в I квартале 2010 г. спрос сместился в сторону складских помещений от 5 000 кв. м и выше.

В отличие от докризисной ситуации, когда большая часть новых объектов полностью сдавалась в аренду еще до окончания строительства, в I квартале 2010 г. так же, как и в 2009 г., основная доля спроса приходилась на готовые объекты. Тем не менее, в редких случаях отдельные компании по-прежнему готовы рассматривать складские комплексы на этапе строительства.

Следует отметить интересную динамику, получившую развитие в I квартале 2010 г. Во-первых, все больше компаний готовы к расширению занимаемых площадей. Во-вторых, некоторые арендаторы стремятся переехать в более качественные или удачно расположенные комплексы, что позволит им получить дополнительные конкурентные преимущества. Однако следует отметить, что эта практика не носит массовый характер в силу значительных издержек, связанных с переездом.

Спрос на складские комплексы, расположенные в регионах, остается по-прежнему низким, т. к. последствия кризиса заставили многие компании отложить выход в регионы. Слабый спрос отмечается, в первую очередь, со стороны локальных компаний.

Ставки аренды

Достигнутый в конце 2009 г. уровень ставки $100/кв. м/год (не вкл. операционные и коммунальные платежи, НДС) на склады класса А сохранился в I квартале 2010 г. Однако некоторые собственники предлагали ставки ниже данного уровня в целях скорейшего заполнения пустующих площадей.

Тенденции

В I квартале 2010 г. сегмент складской недвижимости по-прежнему представляет собой рынок арендатора, который установился после кризиса 2008 г.
Среди основных тенденций, которые наметились или укрепились в начале 2010 г. можно отметить следующие:

• Несмотря на то, что арендные ставки зафиксировались, собственники по-прежнему готовы снижать цены под конкретного арендатора, особенно по площадям, которые остаются свободными в течение длительного срока.
• Снизившийся в 2009 г. срок аренды с 7-10 лет до 3-5 лет в в I квартале 2010 г. остается на том же уровне.
• Так же как и в 2009 г., собственники предлагают более продолжительные арендные каникулы, чем это было принято до кризиса.
• Размер обеспечительного депозита продолжает оставаться на уровне 1-3 месяцев вместо характерных для докризисного периода 3-6 месяцев.
• В некоторых случаях собственники готовы устанавливать за свой счет стеллажи с целью повышения конкурентоспособности своего предложения.

Прогнозы

Итоги I квартала 2010 г. позволяют утверждать, что рост арендных ставок на складскую недвижимость в течение года маловероятен. Для большинства арендаторов основным критерием выбора по-прежнему остается цена, однако, не в ущерб качеству и местоположению. Увеличение арендных ставок можно ожидать в 2011 г.

По оценкам Colliers International, в 2010 г. практика строительства складских объектов под конкретного заказчика (build-to-suit) не получит широкого распространения. Причина заключается в том, что процентные ставки по кредитам продолжают оставаться сравнительно высокими, а арендные ставки – довольно низкими. Поэтому такая практика приемлема для компаний, у которых есть собственные свободные средства в необходимом объеме или возможность получить кредиты на выгодных условиях.

[1-10]