Real Estate Watcher on-line
 
Четверг, 19 октября, 19:22
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты
Аналитика рынка недвижимости / Загородная недвижимость / Анализ рынка загородной недвижимости / статья

Участки без подряда – хлопотная экономия?

Участки без подряда – хлопотная экономия?
В кризис многие потенциальные инвесторы и покупатели на рынке загородной недвижимости рассматривали проекты без обязательств застройки и подведения коммуникаций в качестве удачных инвестиций. Благо таких предложений с начала кризиса было очень много. Для примера, в 2003 году доля участков без подряда на рынке загородной недвижимости занимала около 20%, в докризисном 2008 гг. всего порядка 6-8%. В 2009 году этот показатель превысил 60%.

Покупка земли без подряда может сулить выгоду и показаться привлекательной как для покупателей, так и для девелоперов. Покупатели за определенные деньги получают право собственности на землю и в некоторых случаях необходимые коммуникации. На приобретенном участке они уже сами решают, что и когда будет построено. Для девелопера же такие участки привлекательны с точки зрения небольших затрат. В проектах «без подряда» сокращается первоначальная сумма инвестиций.

Однако что же в действительности представляют собой участки без подряда в условиях кризиса – «лакомый кусочек» земли или «мертвый груз», таящий в себе непредвиденные расходы?

Риски для покупателя


У простых обывателей живой интерес к подобным предложениям связан, прежде всего, с падением уровня доходов. Как правило, предложения участков без подряда рассматривают те покупатели, которые до кризиса приобретали жилье по ипотеке, т.е. те самые «ипотечники», пострадавшие от кризиса в первую очередь. И делают они это, увы, не от хорошей жизни.

Еще одной причиной повышенного внимания к подобному продукту на рынке загородной недвижимости стало некоторое снижение цен на стройматериалы.

Многие покупатели решили приобрести пустой земельный участок для дальнейшего строительства дома своими силами. Но не надо забывать, что рядовой покупатель – не профессионал в деле планировки и строительства. Т.е. человек, решившийся на строительство дома своими силами должен взять на себя все функции прораба и если не жить на стройке, то контролировать работу «шабашников» предельно внимательно.

Но главная проблема заключается в том, что большинство предлагаемых участков без подряда сегодня не обеспечены сетями. Т.е. покупатель, который преобретает землю без подряда, получает вместе с правом собственности на землю только некие обещания девелопера подвести в течение установленного срока коммуникации - газ, электричество, канализацию - а также построить дороги въездную группу. Выполнение же этих обещаний будет зависеть, прежде всего, от финансовой состоятельности и компетентности девелопера.

Однако цифры говорят об обратном - в 2009 году продажи по рынку в среднем упали в 6-8 раз, а у некоторых девелоперов просто прекратились, темпы строительства сократились в 10 раз, до 80% проектов было заморожено. Инвестиции поступать перестали, а государство поддержав девальвацию рубля, попросту вынудило потенциальных покупателей отказаться от покупки жилья и тем самым вывело из реального сектора миллиарды долларов.

Не секрет, что в сегодняшних условиях практически все строительные компании, лэнд-лорды и девелоперы, которые сейчас предлагают участки без подряда – очень нуждаются в живых деньгах. В качестве «спасительной меры» в надежде привлечь финансовые средства для погашения долгов они начинают распродажу участков без подряда в своих «молодых поселках».

А в одной только Московской области сегодня существуют десятки тысяч гектар земли, переведенных девелоперами из категории земель сельхоз назначения, как с измененной категорией, так и с измененным видом, под дачное строительство. Все это колоссальный ресурс, который в ближайшее время девелоперами не может быть освоен.

Ради этого они готовы переложить груз реализации и освоения земли на плечи покупателя. Продавец в этом случае не заинтересован в соблюдении единой концепции поселка, получении соответствующей документации, технических условий для подключения инженерных сетей и обеспечении клиента всеми прелестями загородной жизни, что тоже требует немалых средств и ресурсов.

В этих условиях некоторые застройщики, к сожалению, идут на различные уловки, стремясь продать неликвидный продукт или продукт, который в нынешних условиях просто не может быть завершен.

Может сложиться похожая ситуация, как, скажем, в коттеджном поселке Ликино на Минском шоссе, строительство которого началось в 1994 году. На сегодняшний день поселок с территорией 80 га застроен на 3/5. По сути люди до сих пор живут на «вечной» стройке, территория поселка не обладает полностью законченной инженерной инфраструктурой. Каждому застройщику приходится самостоятельно подключать сети, получать ТУ, прокладывать дороги. И что самое печальное, освоение может идти еще лет 10.

Очень большие скидки на участки без подряда или домовладения свидетельствуют об одном - у застройщика большие финансовые проблемы и, скорее всего, данный проект не будет реализован, поскольку застройщик заведомо продает в ущерб себе. Не исключено, впрочем, что в определенный момент девелопер выставит покупателям дополнительный счет на немалую сумму за подключение сетей.

В случае покупки участка без подряда у неизвестного девелопера или лендлорда – покупатель не получает гарантий юридической «чистоты» подобного надела или 100% гарантии того, что данный участок успешно переведен из категории земель сельхоз назначения.

Что же экономит покупатель в случае покупки земли без подряда?


Как известно, структура затрат на возведение домовладения в организованном коттеджном поселке эконом-класса выглядит следующим образом:
Как правило, 10-15% от конечной стоимости домовладения – это стоимость земли, не менее 25% – стоимость ТУ, магистральных сетей, 35% –дома, 10-15% – стоимость всех проектных работ и различных согласований. А оставшиеся 20% - это доход девелопера.

Собственно говоря, покупая участок без подряда и затевая строительство самостоятельно, застройщик пытается сэкономить вот эти 20%. Однако при этом нельзя забывать, что увеличивается стоимость коммуникаций до 35-40%. Да, можно сэкономить на рабочей силе при строительстве дома, но потерять на дополнительных затратах или качестве.

Необходимо учесть еще один момент. Это обслуживание объекта, построенного самостоятельно. Сопутствующие затраты на охрану, обслуживание санузла и водопровода, электричество и пр. будут гораздо больше, чем в поселке по единой концепции с едиными сетями. Так, если обслуживание в организованном поселке с едиными магистральными сетями обходится ежемесячно в 200-300 долларов, то в неорганизованном не менее 1000 долл. в месяц.

Поэтому результаты инвестиций в участок без подряда могут оказаться весьма сомнительными. Как правило, в поселке без подряда стоимость объектов уменьшается в отношении вложенных денег. И, скорее всего, за вложенные деньги, продать его не получится. Как Вы считаете, какую машину продать будет легче и выгоднее – ту, которую Вы собираете своими силами с нуля, прикручивая винтик за винтиком, деталь за деталью, или готовый автомобиль?

Риски для девелопера


Девелопера, начавшего продавать в поселке участки без подряда, также могут подстерегать определенные ловушки. Как только покупатели получают право собственности на участок, они могут строить на нем все, что им заблагорассудится, – и такие строения не всегда вписываются в стройную концепцию поселка, прописанную в договоре, - и так долго, как хотят. И как только будет застроено, скажем, 10-15% от общей площади данного участка без подряда, продажи остальных участков могут просто-напросто остановиться.

Например, согласно генеральному плану, поселок должен иметь уровень бизнес-класса или эконом +, но в действительности начинается строительство скворечников площадью 50-90 кв. м, что приведет к резкому понижению класса поселка и его статусности. В этом случае девелоперу придется снижать стоимость наделов, поскольку 10% построенных домов в итоге будут определять класс поселка.

Возможна и такая ситуация, когда какой-нибудь нерадивый покупатель (или конкурент) устроит на приобретенном участке свалку, которая отпугнет клиентов. И пока девелопер начнет с ним судебные тяжбы – драгоценное время будет упущено.

Смотрите также подборку обзоров по другим сегментам рынка в разделе "Аналитические обзоры рынка недвижимости, тенденции и прогнозы".


Источник: Rodex Group
05.12.2009

Метки: девелопер, участки без подряда

Просмотров Просмотров: 2419Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 4Средний балл: 4.00

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • Купить коттедж по ипотеке под 23% годовых?
  • Структура спроса на коттеджные поселки бизнес-класса


  • [1-3]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 19.10.2017
    USD 57.2721  EUR 67.3577
    Курсы валют ЦБ на 20.10.2017
      знач. изм. %
    GBP 75.8953 0.3763 0.4983
    USD 57.5706 0.2985 0.5212
    EUR 67.9333 0.5756 0.8545
    CHF 58.7875 0.3167 0.5416
    JPY 51.1035 0.2018 0.3965
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.036 18 2