Real Estate Watcher on-line
 
Суббота, 24 февраля, 7:02
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты

Искусство реструктуризации задолженности.

Искусство реструктуризации задолженности.
Будто экономики и жесткого кредитного рынка было недостаточно, девелоперы столкнулись с новой проблемой. Банки информируют девелоперов о приближении срока погашения кредита и о том, что обслуживание долга в настоящее время нестандартное и основано на текущих оценках.

В результате происходит резкое увеличение числа займов в процессе реструктуризации, а сам процесс получения кредита напоминает теперь больше искусство, чем науку. Реструктуризация задолженности требует детального анализа всех возможных решений и четкое понимание мотивации каждой из сторон.

Судебный процесс и банкротства свидетельствуют о неудавшихся переговорах. В этой статье рассматриваются наиболее важные вопросы, связанные с успешными переговорами.

Высокая стоимость капитала – объективная реальность. Ажиотажный спрос на долговое финансирование влечет за собой высокие цены, потому что предложение ограничено. По данным недавних исследований многие банки на Западе, например, сократили свои кредитные портфели на 5% - 15% по сравнению с прошлым годом.

Поток наличности уменьшается, и банки заводят девелоперов в жесткие рамки по платежам по основному долгу, и повышают ставки. Ключ к более разумной ставке включает в себя ряд таких показателей: четкие рамки погашение долга, более короткие сроки погашения кредитной задолженности и/или усиление кредита, как например увеличение обеспечения займа или предоставление гарантий.

Если срок погашения краток, а залоговое имущество является ликвидным и может быть использовано для продажи или рефинансирования, то может быть достигнута оптимальная цена. В конечном счете, банк захочет либо залог в виде ликвидного актива, либо предусмотрит вариант одностороннего изменения условий кредитного договора.

Понижающиеся оценки


Большинство кредитов для девелопмента гарантировали процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот кредит имущества (LTV) в пределах от 70% до 80%. Если займы были гарантированы более агрессивно, они часто включали более частый график платежей по основному долгу вне зависимости от продаж. Уровень вакантных площадей и минимальный порог ставки аренды также контролировались.

Сегодня, в процессе реструктуризации задолженности, оценщики принимают ультраконсервативные позиции в ущерб не только девелоперам, но и банкам. Мы увидели значительно более высокие ставки рыночной капитализации, используемые для первоначального андеррайтинга кредита на строительство.

Оценщики пессимистичны в отношении будущих арендных доходов и при оценке актива не опираются впрямую на существующие арендные доходы для оценки дохода потенциального.

Как девелопер, вы можете спорить об оценке, однако трудно утверждать, что стоимость вашего актива не упала до определенного уровня. Банковское финансирование имеет свои правила. Не было еще случаев, когда один девелопер свидетельствовал бы на судебном процессе против банка в защиту другого девелопера, касательно заниженной оценки залогового имущества.

Многие банки стали более рассудительными, если они могут, как минимум, получить кредит для удовлетворения приемлемой структуры долга - до 95% LTV , при текущих требованиях регуляторов рынка.

Если девелопер владеет проблемной недвижимостью, разделение кредита на хорошую-плохую части, часто называемые A /Б структурой, способствует реструктуризации. Часть А соответствует с точки зрения LTV и ценообразованию и выглядит как стандартный заем, при котором банку не требуется никаких резервов для возмещения потерь по ссудам.

Часть Б - незащищенная часть, представляющая потенциальную потерю. Она часто используется в зависимости от значительности гаранта и других методов усиления кредита. Эта структура работает лучше, когда часть Б получает нового заемщика, который может быть связан каким-то образом с заемщиком части А.

Стратегия банка - не иметь полной стоимости первоначальных банковских резервов для покрытия сомнительных долгов, предназначенных для потенциальных потерь после его реструктуризации. Разбивая кредит на две части и имея нового заемщика части Б, банк может владеть, по крайней мере, одним хорошим кредитом и, возможно, более низким резервом на часть Б.

Операции с плохими долгами


Нет такого девелопера, который бы хотел решить вопрос погашения кредита путем уплаты разницы между непогашенным остатком кредита и текущей стоимостью имущества. Девелопер согласится с такой структурой, если только существует вероятность того, что стоимость возрастет в обозримом будущем.

Урегулирование вопросов о просроченной задолженности часто связано с вынужденной продажей или действиями, направленными на ограничение права пользования и распоряжения объектом недвижимости. С помощью урегулирования проблем с банком можно избежать клейма банкрота или судебных разбирательств. Девелопер должен существовать так, чтобы не вести длительные и дорогостоящие разбирательства, где единственным возможным результатом станут окончательные потери.

Источник: Real Estate Watcher
25.03.2010

Метки: девелопер, реструктуризация задолженности

Просмотров Просмотров: 1918Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 3Средний балл: 4.00

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • Инвестиции в недвижимость. Время такой же важный фактор, как и местоположение.
  • Коммерческая недвижимость. 5 ошибок, которые совершают начинающие инвесторы.
  • Современная архитектура: вдохновенное искусство или повторение прошлого?
  • Эстетические компоненты архитектуры.
  • Роль стекла в архитектуре.
  • Девелоперы, делайте домашнее задание!
  • Фуд-корт умер, да здравствует фуд-корт!
  • Почему большинство банкиров не кредитует проекты девелопмента.
  • Сравнение результатов стимулирования и государственной поддержки банковского сектора РФ, стран Европы, Японии, США и ряда других стран.
  • Девелоперы уходят


  • [1-10] [11-11]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 23.02.2018
      знач. изм. %
    GBP 78.8805 -0.1684 -0.2130
    USD 56.7608 0.1071 0.1890
    EUR 69.6341 -0.1746 -0.2501
    CHF 60.3838 -0.0597 -0.0988
    JPY 52.8819 0.2640 0.5017
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.036 18 2