Real Estate Watcher on-line
 
Вторник, 23 октября, 15:54
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты

Notice: Undefined offset: 1 in /home/recher/inc/utility.inc on line 82

Девелоперы уходят

Девелоперы уходят
Начиная с осени 2008 года российские девелоперы стали постоянными участниками новостных рубрик различных СМИ. Если до кризиса им приходилось постараться, чтобы пропиарить что-то произошедшее внутри компании, то сейчас СМИ любого уровня с большим удовольствием освещают события с «полей сражений».

Одним из «любимцев» СМИ стал Миракс. В докризисное время популярности этой компании во многом способствовал, своим эпатажем один из ее лидеров, неосторожные высказывания которого дают теперь много пищи для злорадства. Отбросив эмоции, можно констатировать факт: рынок может потерять одного из крупных и профессиональных игроков т.к. сейчас компания на грани смены собственников, что практически равносильно полному исчезновению прежней компании.

Взяв в качестве примера Миракс Групп, взглянем на то, что мы приобретаем и теряем с уходом подобных компаний.
С момента установления рыночных отношений в России, рынок недвижимости в стране претерпел значительные изменения, основные из которых пришлись на момент взлета цен на нефть. Благо, конъюнктура рынка позволила зайти на рынок девелопмента новым игрокам, потеснившим бывшие советские СМУ и ДСК. Собственно, новые игроки и создали рынок девелопмента как таковой. Развитие недвижимости более широкое понятие, нежели строительство.
В период с 2003 – 2004 года, все больше предпринимателей стали заниматься девелопментом недвижимости. Большинство из них не привносило ничего качественного на рынок, но, так или иначе, усиливало конкуренцию. А сильная конкуренция в свою очередь рождала ярких и сильных игроков, к коим, безусловно, можно отнести и Миракс Групп. Новые технологии в сфере строительства и сфере управления процессом, а главное современный подход к созданию пространства для жизни и работы, это далеко неполный перечень того, что профессиональные девелоперы дали рынку недвижимости. Часть наработок будет утеряна, время покажет, насколько большой будет эта часть.

Основным и самым ценным приобретением рынка стали люди, приобретшие опыт и знания в области профессионального девелопмента недвижимости. Их не было много, но именно они и тянули рынок на уровень мировых стандартов. Уход таких людей из сферы недвижимости и станет, на мой взгляд, самой большой потерей для рынка.

Существует мнение, что кризис благотворно скажется на рынке девелопмента, дескать, все непрофессиональные игроки уйдут и останутся только профессионалы. Возможно, в этом есть доля правды. Только хочется отметить, что все российские девелоперы поголовно, испытывают трудности с наличием свободных денег и большой долговой нагрузкой при полном отсутствии доступа к новым кредитам.

Господдержка девелоперам не грозит, ее получат все те же «совкоподобные» строительные организации, привыкшие строить квадратно-гнездовым методом и задействованные в реализации проектов доступного жилья. В сложившейся ситуации, читай: «в ситуации борьбы за выживание», знания в области девелопмента имеют мало значения. На первое место выходят навыки юристов и способность договариваться с кредиторами. О последних, хочу написать подробнее.

Банки охотно кредитовали девелоперов до кризиса. Привлечь проектное финансирование на нормальных условиях удавалось не многим. Для большинства банки выставляли жесткие условия. Но рынок недвижимости рос такими темпами, что позволял даже новичкам рассчитываться с кредитами, взятыми под 14 % годовых и больше. Причем отсрочек в погашении тела кредита и в выплате процентов не предоставлялось, т.е. фактически предприниматели «гасили» кредит, используя туже кредитную линию.

Как результат, все девелоперы испытывают непосильную долговую нагрузку, при отсутствии практической возможности ее снижения и вынуждены отдавать свои активы кредиторам.

Крупнейшими игроками на рынке недвижимости становятся банкиры. Процесс перехода активов от девелоперов к банкам начался осенью 2008 г. и сейчас еще далек до завершения. Многие девелоперы не желая мириться с ситуацией, брали краткосрочные кредиты в надежде непонятно на что, тем самым загоняя себя в еще более глубокую долговую яму. Многие использовали временную отсрочку для вывода активов или реализации схем сохранения финансовых потоков при потере актива. Выгода от подобных действий сомнительна, и уж точно вредна для процессов стабилизации рынка.

Факт перехода девелоперских проектов в руки банков в таком масштабе вызывает определенную настороженность. Для банкиров подобные активы профильными не являются. Кредитные учреждения не имели и не имеют представления о том, как нужно развивать недвижимость. ВЭБ, Сбербанк и другие банки уже создали дочерние организации, предназначение которых сводится к управлению активами в виде недвижимости. Появлению подобных структур мы обязаны тому же кризису. Большинство полученных банками объектов недвижимости стоит сейчас меньше суммы кредита, выданного на его развитие в свое время. Как бы банкам не нужна была ликвидность, им приходится учитывать, что продажа объектов ниже стоимости кредита приведет к снижению капитала банка, а впоследствии и к снижению рейтингов. Многие предпочтут управлять недвижимостью до момента, когда представиться возможность избавиться от нее по приемлемой цене.

В качестве эпилога. В перспективе от двух до пяти лет банки будут избавляться от доставшейся им недвижимости. Наивно ждать от банков рвения в развитии девелоперского направления, но им придется совершать минимально необходимые усилия, направленные на сохранение и последующее увеличение стоимости активов.

В той же временной перспективе, на рынок девелопмента вернется часть старых игроков. А новые лица на рынке начали появляться еще осенью 2008 г.

Рынок, существовавший до кризиса, не отличался прозрачностью и четкими правилами игры. Повод исправить этот недочет был всегда, а сейчас появилось время на это. Формирование четкой и прозрачной системы отношений между участниками рынка серьезная и трудная задача, удачная реализация которой ускорит выздоровление рынка и сможет вывести его на качественно иной уровень.

Алексей Шорохов

10.10.2009

Метки: девелопер, Миракс Групп

Просмотров Просмотров: 2693Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 3Средний балл: 4.33

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • Инвестиции в недвижимость. Время такой же важный фактор, как и местоположение.
  • Коммерческая недвижимость. 5 ошибок, которые совершают начинающие инвесторы.
  • Современная архитектура: вдохновенное искусство или повторение прошлого?
  • Эстетические компоненты архитектуры.
  • Роль стекла в архитектуре.
  • Девелоперы, делайте домашнее задание!
  • Фуд-корт умер, да здравствует фуд-корт!
  • Искусство реструктуризации задолженности.
  • Почему большинство банкиров не кредитует проекты девелопмента.
  • Сравнение результатов стимулирования и государственной поддержки банковского сектора РФ, стран Европы, Японии, США и ряда других стран.


  • [1-10] [11-11]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.039 18 2


    Warning: Unknown: write failed: Disk quota exceeded (122) in Unknown on line 0

    Warning: Unknown: Failed to write session data (files). Please verify that the current setting of session.save_path is correct (/tmp) in Unknown on line 0