Real Estate Watcher on-line
 
Вторник, 21 ноября, 5:45
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты

Александр Пережогин. О рынке, участниках и о себе.

Александр Пережогин. О рынке, участниках и о себе.
Скорость восстановления рынка недвижимости во многом зависит от профессионализма его участников и от того, насколько рынок прозрачен. Real Estate Watcher продолжает знакомить читателей с ключевыми игроками индустрии. Сегодня мы беседуем с одним из наиболее опытных менеджеров российского рынка коммерческой недвижимости Александром Пережогиным.

REW - Где Вы выросли?

А.П. - Родился и вырос в Москве.

REW - Где Вы учились?

А.П. - Окончил Московский государственный технический университет им. Н.Э.Баумана факультет Робототехники и Комплексной автоматизации производства по специальности: Подъемно-транспортные, строительные и дорожные машины. Затем по специализации Финансовый менеджмент Московский институт экономики, политики и права.

REW - С чего начинался Ваш путь в бизнесе?

А.П. - Вопрос непростой, так как у каждого свое понимание бизнеса как термина. Другими словами, для одного деятельность без денег не бизнес, а для кого-то деньги не главное. В моем случае, бизнес начинался с понимания того, что страшно хочется творить что то позитивное и было бы неплохо получать за это деньги. Дело оставалось за малым, понять, чтобы это могло быть? Институтская практика на производстве и работа в министерстве электронной промышленности явно не удовлетворяли поставленным целям. Пошел работать в сюрвейерскую компанию аварийным комиссаром. Работал с удовольствием – каждое задание – маленький детективный роман: выявление причин аварии, виновных, расчет масштабов убытков и способов их минимизации.

REW - Что вовлекло Вас на рынок коммерческой недвижимости?

А.П. - Случай! Дела в компании, где я работал страховым экспертом пошли на спад. Единственным востребованным направлением осталась оценка страховых рисков объектов недвижимости, чем я и занялся, получив диплом оценщика объектов недвижимости, машин и оборудования. Тем не менее, я все-таки оказался на рынке труда и не смог отказаться от предложения, поступившего от компании Colliers влиться в дружную команду брокером коммерческих площадей. Через год работы решил сменить сферу деятельности и, получив одобрение руководства, занялся научной работой по анализу рынка коммерческой недвижимости. Это было то “правильное” время, когда появился устойчивый спрос на разработку концепций ТЦ и выяснение вариантов наилучшего использования земельных участков. Был создан отдел по исследованию рынка недвижимости.

REW - С чем была связана Ваша первая работа в коммерческой недвижимости?

А.П. - Если исключить из рассмотрения тот период когда я работал брокером, то первыми проектами над концепциями, которых мы работали, были ТЦ «Золотой Вавилон» в Отрадном и «Глобус» в Киеве. Так как на тот момент в Москве не было людей, которые могли хоть что-нибудь умное сказать на тему ТЦ мы заказали кучу книжек зарубежных гениев ритейла касающихся методик расчета покупательских потоков и и архитектурных особенностей проектирования ТЦ. Готов отдать должное руководству компании Colliers Int, так как оно с пониманием отнеслось к нашим запросам и выделило мне денег на покупку дорогостоящей литературы и профинансировало несколько туров по странам Европы с целью анализа прогрессивных на тот момент ТЦ. Мы также встречались с зарубежными архитектурными бюро.

REW - На рынке коммерческой недвижимости Вы уже очень давно, можно сказать старожил. Что Вас привлекает в Вашей работе?

А.П. - Я думаю, что работа, связанная с ритейлом сродни врачебной практике. Есть живой организм в виде торгового центра с полным набором «внутренних органов» как то магазины, сервисы, лестницы и эскалаторы, парковки и входные группы. Для того чтобы пациент «жил» нужно постоянно за ним наблюдать и периодически проводить превентивные меры для поддержания его в хорошей форме –это достаточно творческая работа, так как практически всегда «диагноз» разный.

REW - Какой совет Вы бы дали новичкам, которые только делают свои первые шаги?

А.П. - Выбрать другое поле деятельности. А если серьезно, то я бы посоветовал им побольше анализировать цифры, общаться с торговыми операторами, да и просто людьми. Особенно полезно общаться с таксистами – они могут выдать вам «сводный отчет» по мнению большого количества людей различных социальных групп на ту или иную тему и с секретаршами, потому что они точно знают что и где выгоднее всего купить.

REW - Вы автор многих концепций для торговых центров, какой из своих проектов Вы оцениваете как самый удачный?

А.П. - Это вопрос, на который я не могу ответить однозначно. Проблема в том, что к работе над концепцией того или иного торгового центра я всегда подключался слишком поздно. Это специфика нашего рынка. Сначала девелопер начинает проектирование самостоятельно: получает необходимые согласования, а с ними, как правило, и массу ограничений. После всего этого к нему приходит понимание, что что-то не так и слишком много нестыковок (и это замечательно когда это понимание приходит хотя бы до момента начала стройки). Кроме того на противоположной стороне баррикад практически всегда стоят архитекторы – в их понимании лестница должна быть парадной, а количество колонн иногда превышает количество деревьев в лесу – предложение установить эскалаторные группы и постараться сократить количество колон попадающих хотя бы в коридоры ТЦ воспринимается как личное оскорбление. Закрывая этот вопрос, могу сказать, что я доволен лишь отдельными решениями, которые мне удалось воплотить в проекты, стараясь минимизировать в них количество проблемных зон.

REW - Вы разрабатывали концепцию проекта для ТРЦ «Город» в Лефортово. На данный момент – это один из самых больших ТРЦ в Европе. Расскажите о работе над проектом. Удалось ли реализовать большинство своих идей?

А.П. - Несмотря, на то, что работу над проектом мы начали на довольно раннем этапе его строительства, практически с расстановки колонн у нас уже стояли жесткие ограничения по расположению, форме и размеру якорей, которые задавали основу архитектурной концепции. Уже вокруг них я пытался организовать покупательские потоки, добиваясь максимально возможной в данном случае гармонии. Ашан занимал больше половины первого этажа центра, что снижало возможность посредством вертикальных коммуникаций распределить покупательские потоки по верхним этажам. Кроме того из-за присутствия гипермаркета на первом этаже существенно выросла его высота, что негативно сказалось на длине эскалаторов и траволаторов, последние пришлось делать двухступенчатыми с промежуточной опорой. Я старался сделать центр максимально простым для восприятия покупателей, чтобы им легко было ориентироваться. В целом я доволен проделанной работой, центр получился интуитивно понятным и сбалансированным.

REW - Как Вы оцениваете текущее состояние рынка торговой недвижимости в РФ?

А.П. - Я им недоволен. На мой взгляд, слишком много непрофессиональных проектов, которые еще живы только благодаря инертности арендаторов и покупателей, но в существующем формате не имеют будущего. Уже сегодня нужно сначала думать, а потом строить и сдавать. Конкуренция растет, культура покупателей повышается. Слава богу, время шального захвата рынка торговыми компаниями прошло. Арендаторы стали считать деньги - чудо – такого в большинстве случаев раньше не наблюдалось. Мне кажется, что нас ждут интересные времена с новыми торговыми операторами, с сближением позиций арендодателей и арендаторов и что к работе над новыми проектами будут привлекаться специалисты а не простые архитекторы.

REW - Что, на Ваш взгляд, мешает взаимопониманию арендаторов и арендодателей?

А.П. - На мой взгляд, в любых переговорах камнем преткновения является незнание предмета переговоров одной из сторон. Если представитель арендодателя располагает знаниями в области торговли, а лучше всего имеет опыт торговой деятельности, то беседа получиться. В ритейле все с одной стороны предельно просто – продал – заплатил аренду, с другой – нужно уметь продавать. Раньше проблемы арендаторов слабо волновали арендодателей, сегодня проблемы арендаторов становятся головной болью владельцев недвижимости.

REW - Какие прогнозы у Вас по развитию российского рынка торговой недвижимости на ближайшие три года?

А.П. - Я думаю, что на рынке постепенно произойдет сближение позиций арендодателей и арендаторов путем перехода на арендную плату, завязанную на процент от оборота. Торговые операторы будут переходить на большие форматы и расширяя ассортимент за счет ранее отсутствующих женских, мужских или детский линий одежды либо обуви. Я думаю, что операторы, открывая новые магазины, будут больше руководствоваться экономической целесообразностью присутствия их магазина в том или ином торговом центре, а не просто шальным желанием присутствовать везде. Я думаю, что время сверхприбылей торговых операторов прошло их бизнес станет более тяжелым и научным. Люди будут больше считать деньги и внимательнее изучать покупательскую способность. Все больше распределение покупателей будет тяготеть к территориальному признаку. Короче, будет сложно, но интересно. Обострившаяся и усиливающаяся с каждым годом конкуренция будет толкать людей, работающих в сфере торговой недвижимости к новым нестандартным решениям и постоянной работе головой.

Источник: Real Estate Watcher
27.10.2010

Метки: рынок коммерческой недвижимости, Александр Пережогин

Просмотров Просмотров: 2822Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 4Средний балл: 4.00

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • «Конкуренция – это дополнительная мотивация быть лучше».
  • Юридические компании или юристы в штате, кто эффективнее?
  • Секреты управления коммерческой недвижимостью в кризисный период.
  • Интервью с основателями группы РАМО
  • Интервью с Максимом Гасиевым.


  • [1-5]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 21.11.2017
      знач. изм. %
    GBP 78.4914 -0.4322 -0.5476
    USD 59.2746 -0.3579 -0.6002
    EUR 69.6654 -0.6950 -0.9878
    CHF 59.8854 -0.2583 -0.4295
    JPY 52.8954 -0.0689 -0.1301
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.036 18 2