Real Estate Watcher on-line
 
Вторник, 21 ноября, 5:45
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты

Юридические компании или юристы в штате, кто эффективнее?

Об эффективной юридической защите инвестпроектов в сфере недвижимости.

Юридические компании или юристы в штате, кто эффективнее?
В период с 2003 по осень 2008 года рынок девелопмента недвижимости в России переживал бурное развитие. Инвесторы и девелоперы боролись за долю рынка и прибыль. Сейчас предприниматели все чаще говорят о повышении эффективности бизнес процессов. Грамотный подход к юридической и налоговой безопасности – важнейшие составляющие любого успешного существования любой компании. Только каждый бизнесмен под грамотным подходом к обозначенным темам понимает что-то свое. Кто-то стремиться работать со сторонними консультантами, а кто-то считает целесообразным нанимать специалистов в штат. О разнице подходов, их плюсах и минусах мы поговорим с одним из основателей юридической компании «Лемчик, Крупский и партнеры» Андреем Крупским.

Андрей, ваша компания уже много лет на рынке юридических услуг и одним из направлений деятельности является юридическое сопровождение девелоперской деятельности и сделок с недвижимостью. Начну нашу беседу с вопроса, о плюсах для заказчика привлечения сторонних юристов, в чем они заключаются?


Начну с вопросов сопровождения девелоперской деятельности. Когда мы говорим о плюсах или минусах в данной сфере целесообразно провести сравнительную оценку правового сопровождения проекта силами внешних юристов и юристов, находящихся в штате. Безусловно, преимущества работы со штатными юристами имеют место, но сконцентрируюсь на специфике работы с внешними юристами, которых я и представляю. При работе с нашей компанией клиент получает не работу отдельно взятых специалистов, а работу целой команды профессионалов. Если задача сложна или является новой, что при бурном развитии экономики нашей страны дело обычное, у нашей компании всегда есть возможность привлечь к решению группу юристов без ограничений по уровню профессионализма и количеству. Когда же мы говорим о внутреннем юридическом ресурсе компаний, мы подразумеваем, что возможности их ограничены, так же как и количество штатных единиц. Гибкость подхода к решению поставленных задач и отсутствие жестких ограничений в использовании ресурсов – одно из основных преимуществ таких компаний как наша.

Вторым безусловным преимуществом известных юридических компаний является наличие разностороннего опыта юристов. Например, наша компания имеет широкий круг клиентов и реализует большое количество проектов в различных сферах. Как следствие, наши юристы имеют практическое представление о решении задач и проблем юридического толка, которые вообще могут существовать в отрасли. И что еще более ценно, наши юристы, как правило, имеют практический опыт нескольких способов решения тех или иных задач. Таким образом, еще до поступления задачи мы имеем четкую методологию ее решения, а клиент может выбирать способ решения, наиболее для него приемлемый.

Следующее преимущество работы с юридической компанией подобной нашей состоит в том, что решение сложных вопросов осуществляется согласно определенной методологии. Разработка задачи начинается с уровня младших юристов или юристов, затем это решение проверяется старшими юристами, и при необходимости подключаются управляющие партнеры. Прогоняя через подобное «сито» те или иные решения, мы максимально снижаем множество рисков, в том числе, риск человеческого фактора. Например, риск того, что юрист в силу нехватки времени или по другим причинам упустит то, что в дальнейшем может вызвать проблемы.

Андрей, а как вы оцениваете возможности сторонних компаний по защите интересов заказчика в суде?

Алексей! Это один из ключевых аспектов. И тут, бесспорно, преимущества на стороне опять на стороне юридических компаний. Штатный юрист всегда имеет больше ограничений в ресурсах. Еще стоит отметить немаловажный момент – вопрос ответственности и гарантий деятельности юристов. В случае своих ошибок или недосмотров, приведших к судебным разбирательствам, штатный юрист будет использовать ресурсы своей компании при защите ее интересов в суде. Если ошибается юридическая компания, она тратит свои ресурсы. Мы постоянно выполняем заказы по защите интересов наших клиентов в суде. А причиной подобных разбирательств часто становятся огрехи штатных юристов, которые при этом не в состоянии обеспечить своему работодателю эффективную защиту в суде.

Когда речь идет о судебных процессах связанных с девелопментом или сделках с недвижимостью на ум сразу приходят значительные суммы в виде возможных потерь.

Совершенно верно. И мы плавно подошли к вопросу экономики и экономии. Некоторые предприниматели, реализующие тот или иной инвестиционный проект в сфере недвижимости и не привлекающие к сопровождению проекта сторонних консультантов в защиту своей позиции часто приводят как аргумент более высокую стоимость услуг сторонних юристов.

Более высокую по сравнению с чем, со стоимостью штатных юристов? Но ведь это не совсем корректный подход. Ведь нужно знать цену рисков, шансы возникновения которых должны быть минимизированы.

Да, это так. Также, при оценке уровня затрат на юридическую поддержку стоит учитывать, что оплата работ сторонних консультантов осуществляется только в том объеме и в том периоде, которые требуются для решения конкретных задач и согласованы с заказчиком. Содержание юриста в штате предполагает постоянные затраты, вне зависимости от его загрузки.

Есть мнение, что в случае со штатными юристами легко планировать и прогнозировать затраты на юридическую поддержку. А планирование важная составляющая любого инвестпроекта.

Важно не подменять понятие расходов на юридическую поддержку и расходов на содержание специалистов в штате. Регулярные выплаты зарплаты юристу не гарантируют того, что при возникновении проблемы он сможет ее решить без привлечения дополнительных ресурсов. Не нужно обманываться на этот счет. Если же говорить о планировании расходов, то опытный консультант может оценить бюджет, необходимый для решения той или иной проблемы еще до подписания контракта. Прозрачность и контролируемость затрат – факт, который тоже стоит учитывать при работе с опытными юридическими консультантами. Ну и можно упомянуть такие преимущества работы со сторонними специалистами, как отсутствие затрат на организацию рабочего места для юриста, планирование его текущей деятельности и так далее. При работе с юридическими компаниями вы платите только за решение конкретных задач, нет необходимости в долгосрочных вложениях в материальную базу.

Не вызывает сомнений тот факт, что в компаниях подобной вашей взращиваются хорошие профессионалы. Многие предприниматели это знают и для решения юридических задач просто переманивают в свой штат таких людей. Ведь это дешевле переманить, например, старшего юриста из известной юридической компании, чем обращаться в ту же юридическую компанию?!

Алексей, мы ведь говорим об инвестиционных проектах. Нельзя забывать про то, что нагрузка в подобных проектах распределяется неравномерно по времени. И юридическое сопровождение таких проектов – командная работа, так или иначе. Одним юристом не обойтись, каким бы хорошим он не был. Возьмем для примера проект развития крупного торгово-развлекательного центра. В рамках такого проекта предполагается подписание десятков, а иногда и сотен договоров аренды. Это серьезная задача для юристов, но только в периоде одного года. Чем собираются заказчики загружать своих юристов после запуска проекта? И если тот старший юрист, которого вы привели в пример, не понимает, что его собираются использовать только в течение одного года, то вероятно он преждевременно получил свою должность.

Мы сейчас говорили про одиночные проекты девелопмента. А если некая компания развивает сетевой проект и работы юристам хватит на несколько лет вперед, тогда как?

У нас есть опыт работы и с такими заказчиками. С большинством из них у нас долгосрочные отношения и в подобных случаях мы вырабатываем особую ценовую политику, устраивающую обе стороны.

Андрей, когда мы говорим о проектах девеломпента недвижимости, то предполагаем не только то, что они имеют конечный срок реализации, но и то, что внутри срока развития проекта нагрузка распределяется неравномерно. По своему опыту управления проектами знаю, что при пиковых нагрузках использование только штатных юридических ресурсов приводит к многократному возрастанию сроков выполнения задач. Какой бы не был профессионал, не сможет он работать 48 часов в сутки.

Ни 48, ни 24. 18 часов максимум, и то не всякий и очень ограниченный период времени. И нужно отдавать себе отчет, что цена ошибки при таких графиках работ многократно возрастает. Вообще, когда мы говорим проектах девелопмента, мы четко отдаем себе отчет, что бизнес процессы внутри проектов сложно планируемы. Взять тот же строительный процесс, очень часто приходиться решать вопросы, с поставщиками материалов и/или услуг, некорректно выполняющих условия договора, находить новых поставщиков и заключать договоры с ними. Время на решение подобных споров, как правило, не заносится в график реализации проекта. Тем не менее, такие вопросы возникают постоянно и нужно в сжатые сроки предпринимать действия по правовому принуждению поставщика к выполнению условий договора или же оперативно провести переговоры с новым контрагентом. Если этого не сделать быстро, график реализации проекта будет сорван.

Практика работ по развитию проектов девелопмента в нашей стране сложилась таким образом, что каждый девелопер считает своим долгом иметь юристов в своем штате. И в подавляющем большинстве случаев такие девелоперы никак мотивируют юристов не на результат. А если нет мотивации на результат, персонал мотивирован на процесс. Это приводит к тому, что штатные юристы в своем стремлении отработать зарплату и сохранить свое место составляют договоры, не подписываемые на практике. Что можете сказать по этому поводу?

Тут мы плавно подошли к договорной работе. Нам в своей практике часто приходится сталкиваться с вещами, о которых вы говорите. Когда разработанные штатными юристами стандарты очень сложны для переговорного процесса. Это не обязательно говорит о том, что у юристов плохая подготовка. Чаще бывает, что у юристов слишком хорошая теоритическая подготовка, а опыта мало. И он стремиться защитить интересы своей компании, так как написано в учебниках.

Но задача ведь состоит не в том, чтобы составить некий идеальный договор, а в том, чтобы его подписать.

Справедливое замечание. Как правило, юристы, составляющие очень сложные для подписания договоры, стремятся переложить ответственность за их корректировку на коммерсантов, ведущих переговоры. Простая позиция – я договор составил, а дальше «трава не расти».

Если руководители инвестпроектов позволяют своим штатным юристам исповедовать такой подход, то это их вина.

Возможно. У наших клиентов другие требования к нам.

Какие же?

Во-первых, конечной целью наших клиентов, реализующих инвестпроекты, является итоговый результат – успешная реализация. И мы это четко понимаем. Работа юристов, включая договорную деятельность – всего лишь один из инструментов, в работе над проектом. И этот инструмент должен помогать работать, а не создавать дополнительные препятствия. Юристы должны знать возможные риски, уметь их оценить и минимизировать шансы их возникновения. Возвращаясь к теме гибкости подхода, скажу, что большинство юридических вопросов имеют несколько решений, опытные юристы знают об этом и в зависимости от ситуации могут предлагать заказчику наиболее подходящие варианты.

Андрей, вернемся к вопросам мотивации, в чем заключается ваша?

Мы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с клиентом и соответственно в процветании его бизнеса. А процветание бизнеса зависит, в том числе от квалифицированной юридической поддержки.

Штатные юристы тоже заинтересованы в этом.

Согласен. Но заинтересованность должна быть подкреплена ответственностью. Чем может ответить штатный юрист за свои ошибки? Своей премией, зарплатой? Большинство из них будут не в состоянии оплатить даже судебные издержки. Для нас цена ошибки значительно дороже. Если действия наших юристов приведут к значительным потерям для клиента, существование нашей компании будет под вопросом.

Потом у нас подход к работе серьезно отличается от подхода штатных юристов. Мы не просто даем рекомендации, мы уверены в их целесообразности их практического применения. Мы стремимся к тому, чтобы наши рекомендации не только защищали интересы наших клиентов, но и имели преимущества для другой стороны. Будь то договоры подряда, аренды или купли-продажи, необходимо при их составлении учитывать интересы обеих сторон. Еще одной отличительной особенностью нашего подхода является то, мы принимаем активное участие в переговорах, и можем аргументировано поддержать позиции наших клиентов.

Для того чтобы наилучшим образом учитывать интересы сторон нужно знать в чем они состоят. По своему опыту ведения проектов знаю, что юристам даже с хорошей теоритической подготовкой, но с небольшим опытом, требуется время на то, чтобы заглянуть в учебник или посоветоваться с коллегами, прежде чем выдать свое заключение. Участие таких юристов в переговорах имеет мало смысла.

Согласен с вами. С нашей стороны на переговорах присутствуют только самые опытные специалисты, а в самых важных случаях и управляющие партнеры. А что касается знания интересов сторон, то тут тоже преимущества на нашей стороне. Мы представляем интересы не только крупных девелоперов, но и, например, крупных арендаторов, различных подрядчиков. И такой опыт дает нам необходимые знания для подбора оптимальных решений в различных ситуациях.

Какое в общей сложности количество сделок в сфере недвижимости было реализовано вашей компанией?

Несколько сотен.

Одинокому юристу с вами сложно соревноваться. Но ведь вы говорите о результате компании, а не о достижениях отдельно взятых специалистов.

Да я говорю об опыте компании, которым успешно пользуется каждый наш сотрудник. У нас система обогащением знаниями и обмена опытом внутри компании поставлено очень хорошо. Обязательным правилом для наших специалистов является составление резюме по итогам проекта и обмен приобретенным опытом с коллегами. Выводы и аналитика доступны любому специалисту внутри компании.

Андрей, в нашем разговоре нельзя не затронуть плюсы в работе со штатными юристами. В чем вы их видите?

У нашей компании много клиентов, имеющих не просто юриста в штате, а целые юридические департаменты. Это крупные компании, работающие в России и за рубежом. Бесспорным плюсом для таких компаний в наличии юристов в штате является то, что он всегда доступен. Ведь серьезные консультанты все время в работе, и им не всегда можно дозвониться с первого раза. Вторым плюсом является то, что им можно поручить заниматься так называемой текучкой, не связанной с большими рисками.

Если операционная деятельность компании напрямую связана с реализацией инвестпроектов, то это и будет текучкой. И разве решение подобных задач нельзя доверить штатному юристу?

Можно. Но нужно при этом нужно четко понимать ряд моментов. Первое – занятие рутинными процессами не способствует развитию профессиональных навыков и расширению кругозора юриста. Второе – юрист всего лишь человек и если юридическое сопровождение инвестпроектов станет для него рутиной, ошибки неизбежны. А цена ошибки юриста в сделках с недвижимостью измеряется десятками миллионов, а иногда миллиардами.

Коснемся вопроса доверия. Есть мнение, что штатным юристам можно больше доверять, нежели сторонним консультантам. Как вы можете прокомментировать это?

Мнение такое есть, но по факту получается, что в вопросах высокой степени конфиденциальности чаще доверяют нам, а не штатным юристам. Приведу пример, одним из направлений нашего бизнеса является налоговая практика. Мы и в судах ведем налоговые споры и рамках профилактики анализируем налоговые риски, существующие у клиентов в их проектах. В любой сфере бизнеса в России нужно думать о налоговом бремени и налоговых рисках. И естественно, когда мы говорим о налоговом планировании, мы понимаем, что эта сфера достаточно интимна. И обсуждение ее наиболее уместно с внешними консультантами. Во-первых, мы абсолютно не зависимы. А штатный юрист – человек коллектива, что подразумевает определенное общение и возможность утечки информации. На человека может оказываться влияние внутри коллектива, мы же такому влиянию не подвержены. И это позволяет нам представлять интересы наших заказчиков с максимальной степенью конфиденциальности.

Штатный юрист, как правило, в курсе текущей операционной деятельности компании, но не в курсе стратегических планов собственника. Вопросы, которые собственник до определенного момента не хотел бы обсуждать внутри своего коллектива, как то продажа доли бизнеса или замена финансового директора, обсуждаются как раз внешними консультантами.

Не выходя из контекста нашей беседы, предлагаю коснуться упомянутой вами темы налогового консалтинга более подробно. В 2003-2004 годах большинство отечественных девелоперов в своей деятельности руководствовались фразой «мужчина не должен экономить, мужчина должен хорошо зарабатывать». Предприниматели «копеек» не считали, и вопросы налогообложения были далеко не на первом плане. Как сейчас обстоят дела и насколько востребован консалтинг в этой области?

В 2003-2004 годах девелопмент недвижимости в том виде, в котором он есть сейчас, только начинал формироваться. И основным вопросом на тот момент был вопрос о том, как трактовать действовавшее в ту пору законодательство. И это нормальное явление, так происходит всегда, когда появляется новый для страны вид бизнеса. В последующие несколько лет, юристы были заняты выработкой методики подхода к этому вопросу, законодатели тем временем совершенствовали законы. К 2007 году налоговое планирование стало неотъемлемой частью работ, связанных с реализацией инвестпроектов.

Что касается востребованности услуг по налоговому консалтингу сейчас, могу сказать, что, конечно же, до кризиса у всех у нас было больше работы. Просто потому, что проектов реализовывалось больше. Но сейчас народ стал, как вы говорите, «копейки» считать и отношение к вопросам налогового планирования становится все более серьезным. Подобные вопросы целесообразнее всего начинать учитывать еще на этапе планирования реализации проекта, особенно в сфере девелопмента.

Кстати, говоря, знание налогового законодательства на уровне экспертов также дает нам преимущество по сравнению со штатными юристами. Мы учитываем не только имущественные интересы клиента, с точки зрения его прав на актив, но и его налоговые интересы и безопасность в этой сфере. Такой подход гарантирует нашим клиентам, что проект будет реализован в рамках запланированного бюджета. Штатные юристы значительно уступают нам в знании налогового кодекса и соответственно не могут обеспечить своему работодателю подобный подход.

Андрей, можете привести примеры пользы структурного подхода к налоговому планированию из вашей практики и если можно, то в конкретных цифрах?

В первую очередь стоит отметить то, что если раньше было много пробелов в налоговом законодательстве, то на данный момент точка зрения государства к исчислению налогов в сфере инвестпроектов понятна и самому государству и бизнесу. Ситуация стала более прогнозируема. Но стоит учитывать и то, что налоговое законодательство в отличие от гражданского более переменчиво. Постоянно появляются дополнения и изменения, которые необходимо учитывать. В этой связи налоговый консалтинг на базе законодательства РФ актуальности своей не теряет. Мы с завидной регулярностью представляем интересы клиентов и в налоговых органах и в судах.

Что касается конкретных сумм, могу привести в качестве примера такую тему, как расторжение правительством Москвы инвестконтрактов, заключенных с городом при предыдущем мэре. Мы по этой тематике консультируем ряд инвесторов. Не смотря на наличие мощной политической воли, расторжение контрактов происходит в рамках правового поля. Руководство города интересует действия конкретные действия инвесторов и то насколько они находятся в рамках законодательства. Инвесторы часто прибывают в уверенности, что они надлежащим образом выполняют условия контракта. А на практике получается, что инвестора вовремя не проинформировали о необходимости своевременной отправки определенного документа в соответствующий орган, или вовремя не остановили «взяв за руку» и не объяснили, что такое-то дополнительной соглашение подписывать не нужно. Исходя из нашей практики, могу сказать, что прямые убытки по расторгаемым контрактам составляют от 5 млн. рублей до 5 млн. долларов. Я не говорю уже о громких случаях, о которых пишут в прессе. Это наши рядовые будни.

Куда смотрят люди, которые должны были информировать инвесторов о том, о чем вы говорите?

Они либо просто упустили эти моменты, либо считают сейчас, что это была не их зона ответственности.

В заключение нашей беседы хотелось бы коснуться темы доверия к внешним консультантам. Все в России уже знакомы с термином продажа внутренней информации. Есть мнение среди собственников бизнеса, которое лично я отношу к разряду суеверий, о большей стойкости штатных сотрудников к подкупу. Каково ваше отношение к этому?

Не хочу огульно подвергать сомнению лояльность тех или иных сотрудников. Скажу только, штатный сотрудник, идя на подобный шаг, рискует потерять свое рабочее место. Для нас продажа информации (использую терминологию вашего вопроса) хотя бы одного клиента означала бы продажу всего нашего бизнеса.

Андрей, благодарю вас за беседу и содержательные ответы.

Спасибо, вам.

Беседу вел Алексей Поплавский

Источник: Real Estate Watcher
13.02.2012
Просмотров Просмотров: 3750Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 5Средний балл: 4.20

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • «Конкуренция – это дополнительная мотивация быть лучше».
  • Секреты управления коммерческой недвижимостью в кризисный период.
  • Александр Пережогин. О рынке, участниках и о себе.
  • Интервью с основателями группы РАМО
  • Интервью с Максимом Гасиевым.


  • [1-5]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 21.11.2017
      знач. изм. %
    GBP 78.4914 -0.4322 -0.5476
    USD 59.2746 -0.3579 -0.6002
    EUR 69.6654 -0.6950 -0.9878
    CHF 59.8854 -0.2583 -0.4295
    JPY 52.8954 -0.0689 -0.1301
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.032 14 2