Real Estate Watcher on-line
 
Суббота, 22 июля, 7:38
Real Estate Watcher: интернет-журнал о рынке недвижимости
Интернет - журнал
Недвижимость : 
 
 
 
 
 
rss-ленты

«Конкуренция – это дополнительная мотивация быть лучше».

«Конкуренция – это дополнительная мотивация быть лучше».
Теймураз, первый вопрос, откуда вы родом, где вы выросли?

Я родился в Тбилиси в 75-м году, вырос там. В 87-м году моя семья переехала жить в Москву. И я следом за ними тоже через какое-то время тоже переехал в Москву и начал здесь учиться. После школы поступил в юридическую академию, проучился там 5 лет, специализация у меня была финансовое право.

С чего началась ваша карьера в бизнесе?

Уже на 5-м курсе института я начал работать в адвокатском бюро АЛМ, которое принадлежало небезызвестном Александру Леонидовичу Мамуту, под руководством Игоря Шувалова, который сейчас является первым вице-премьером правительства РФ. Проработал я в бюро практически 2 года, потом я тоже занимался юридической практикой, в какой-то момент даже стал адвокатом. Но потом решил, что с юриспруденцией хватит, мне стало скучно, я хотел заниматься более «живой» работой. В процессе своей деятельности я много работал с вопросами, связанными с недвижимостью. Это сфера деятельности казалась мне интересной и я стал заниматься девелопментом в 2002 году.

Какими были первые шаги в этой сфере?

Я попал в компанию Система Галс и стал менеджером нескольких проектов. Одним из моих первых проектов стал многофункциональный комплекс в центре Москвы на Покровке, 40. На том месте раньше стояла советских времен гостиница «Урал», а мы построили современный комплекс, в который входила гостиница 5 звезд и офисный центр класса А с подземным паркингом. Небольшой комплекс около 27-28 тысяч кв.м.

Это по современным московским меркам небольшой, а тогда …

Да, вы правы. Это был первый мой проект, и растущее здание тогда казалось мне огромным. Я курировал все вопросы от функций технического заказчика, согласования и получения всей необходимой документации до структурирования сделок по продаже. Гостиницу мы продали компании Mamaison, специализирующейся на управлении бутик-отелями. Кстати, эта гостиница до сих пор получает различные награды, как лучший 5-звездный бутик-отель. А офисную часть мы продали Трубной Металлургической Компании и сейчас там головной офис этой компании.

Какими еще проектами в Системе Галс вы занимались лично?

Были разные проекты, но самый интересный – Детский Мир на Лубянке.

Расскажите о нем подробнее.

Когда я подключился к этому проекту, были разработаны только предварительные планировочные решения.

Какой это был год?

Это был 2004 год. Как я уже сказал, на тот момент была площадка, идея проекта и предварительные наброски. Нужно было двигать проект дальше. В течение 2-3 лет была проведена огромная работа, включая выстраивание отношений с общественностью. Вы сами знаете, что проект не простой, о нем все знали и наблюдали за его реализацией.

Проект был сложным не только с технической точки зрения. В 2005 году здание Детского Мира получило статус памятника архитектуры, со всеми вытекающими... Мы стали работать над более серьезными вещами, такими, например, как конструктив здания. В планово-реставрационном задании, которые мы получили, четко были прописаны рамки – сохранение внешнего облика здания, его габаритов и функционального назначения в качестве детского магазина.

Здание находилось на тот момент в удручающем состоянии. Оно было построено в 1957 году и понятно, что без учета современных требований к планировочным решениям, инженерному оснащению и безопасности. За счет более грамотного подхода к организации пространства и технологических решений, нам удалось увеличить общую площадь здания с 56 до 74 (тыс. кв.м.), а арендную с 19 до 38 (тыс. кв.м.), не уходя при этом вширь или в высоту.

Реализация проекта сопровождалась повышенным вниманием со стороны общественности, насколько это усложняло его реализацию?

Скажу, что проект был сложным. Нас атаковали с разных сторон, практически, каждый день. Говорили о том, что Система Галс разрушает историю, разрушает наследие, но никто не говорил о том, в каком состоянии находилось здание. Никто не говорил о том, что в здании отсутствовали элементарные системы вентиляции и кондиционирования. Здание было спроектировано таким образом, что при возникновении чрезвычайной ситуации было бы очень трудно выбраться наружу. Некоторые люди, заходя в Детский Мир просто терялись.

У здания были очень путаные планировки, и отсутствовала внятная система навигации.

Совершенно верно. И для акционеров корпорации (Система Галс являлась 100%-ной «дочкой» АФК Системы) было совершенно очевидно, что здание требует серьезной реконструкции. В 2004 году мне поручили заниматься этим проектом, а к 2007-му мы уже имели на руках всю необходимую документацию, включая разрешение на строительство. Мы уже огородили площадку и поставили бытовой городок. Но наш главный акционер принял решение не закрывать Детский Мир накануне его 50-летия. В 2008 году, в июле мы все-таки закрыли объект, организовали строительную площадку и начали работать надо проектом разборки здания.

Разве его не было?

Он существовал, но нуждался в некоторой доработке, так основание здания требовало серьезного усиления. Не многие знают, что здание Детского Мира в 1957 году было построено на фундаментах старого Лубянского пассажа, который в свою очередь был построен более 100 лет назад. Когда 1954 году было принято решение о строительстве объекта, в целях экономии средств было принято решения использовать фундаменты старого здания. Оригинальный проект архитектора Душкина предусматривал сквозной атриум, но от него отказались, как раз из-за слабого фундамента. У нас в планах было реализовать идею Душкина со сквозным атриумом, создать купол, создать лоджию со стороны Лубянской площади.

Планы перечеркнул кризис.

Да, случился кризис, финансирование проекта было приостановлено. К большому моему сожалению, потому что я жил этим проектом. Я день и ночь жил с мыслью о том, что мы делаем потрясающий детский развлекательный центр – настоящий Детский Мир. Тот Детский Мир, который уже соответствовал бы современным требованиям не только торговли, но и инженерии. В последующем акционер принял решение о продаже самой компании Система Галс банку ВТБ.

Если оценивать ваш опыт в девелопменте недвижимости, каким было ваше самое большое достижение?

Если оценивать прошлые года, можно конечно начать перечислять достижения. Но я оцениваю себя не только в прошлом, но и в будущем. И с этой точки зрения, считаю, что достижений, пока, очень мало.

А самые главные впереди?

Да, они впереди. А из существующих можно назвать Детский Мир на Лубянке, потому что он очень сложен с точки зрения согласований и проект, который серьезно повлиял на мое будущее – это проект строительства торгового центра Лето в Санкт-Петербурге. Это проект с очень сложной структурой, мы его реализовывали совместно с французской компанией Apsys.

Теймураз, менеджер проекта фигура не политическая. Как получилось, что вы – человек, знающий проект от и до, ушли из проекта Детский Мир на Лубянке? Новые собственники вас не пытались удержать?

На самом деле я еще два года проработал в компании. И в течение этого времени мы должны были предпринять определенные шаги в отношении развития проектов. Это касалось не только Детского Мира, но и других проектов, которые я курировал. К сожалению, компания за два года ничего не сделала. Новый акционер – банк ВТБ разбирался, что же собой представляет девелоперская компания и те проекты, которые ему достались. Нужно понимать, что ВТБ государственный банк – огромная бюрократическая машина. Новый акционер выстраивал бизнес-процессы, нанимали новых менеджеров. Из топ-менеджеров старой команды я один остался, остальные были новыми людьми. В итоге я понял, что для меня это просто потеря времени.

И вы не долго думали, когда вам предложили снова поработать в структуре АФК Системы!?

Да, мне сделали предложение, от которого мне трудно было отказаться. Не только потому, что мне очень интересна моя настоящая работа, еще и потому что с АФК «Система» уже были налажены долголетние отношения. К тому моменту я проработал в корпорации (АФК Система) 8 лет. Такая вот ирония судьбы, Система предложила мне развивать, принадлежащую ей розничную сеть Детский Мир. Я очень жалел тогда, что здание Детского Мира оказалось в итоге у ВТБ.

В сравнении с девелопментом недвижимости, какие у вас были впечатления от развития розницы?

По сравнению с проектами, которые я курировал в Системе Галс (реконструкция гостиницы Пекин, девелопмент ТРЦ Лето в Санкт-Петербурге, офисный центр на Ленинградке масштабы не те, но тут хватает интересных и сложных задач. Когда я пришел в Детский Мир, это было в конце апреля 2011 года, структуры по развитию практически не было, многих уволили, многие ушли сами. Был только небольшой костяк из нескольких человек, некоторых удалось вернуть. Но очень многое пришлось делать с нуля. И за первые полгода, не имея, практически, никакого задела, мы смогли из 23 плановых открыть 21 магазин. Мы за полгода осилили объем, который большинство осваивает за полтора-два года.

На сегодняшний день, с точки зрения выполнения плана и прочих KPI наше подразделение по развитию является лучшим в компании. И это заслуга всех моих коллег. У нас сплоченное и очень работоспособное подразделение, все члены команды стараются и максимально эффективно решают поставленные задачи.

Компания Детский Мир вышла на рынок Казахстана, какие у вас планы по развитию в этом регионе?

После неудачного выхода на украинский рынок выход на рынок Казахстан – это прорыв для Детского Мира. Мы первая детская федеральная сеть, открывшая на сегодня 6 магазинов в Казахстане. Мы представлены в Алма-Ате, Астане, Караганде, Шимкенте. В планах у нас увеличивать количество магазинов сети, в первую очередь в Алма-Ате. Все-таки бывшая столица и город с более чем миллионным населением. Также нам интересна новая столица – Астана.

Другие города Казахстана рассматриваете?

Рассматривать мы готовы, но тут наше развитие зависит от того, как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Казахстана. Сегодня состояние его развития можно сравнить с тем, что происходило в начале 2000-х в России.

Выход в Казахстан состоялся, что дальше?

Казахстан – не предел. У сети Детский Мир хорошие перспективы. Я считаю, что мы по праву можем называться детской «сеткой» номер 1. На следующий год у нас запланировано открытие 40 магазинов, в 2014-16 годах еще больше.

Какое количество магазинов вы запланировали к 2016 году?

Я думаю, что количество приблизиться к 400 магазинов, сейчас у нас их 200.

Это в России и..?

400 – это только в России.

А в каких регионах помимо Казахстана вы планируете присутствовать?

Планов пока нет, но по моим ощущениям, мы должны продолжить нашу экспансию с Украины. При выходе на рынок этой страны были допущены определенные ошибки, их нужно хорошо изучить и, сделав правильные выводы, повторить попытку. Также, я не исключаю развития в странах Восточной Европы.

Даже так?

Почему бы нет? Не вижу никаких проблем.

Для российского девелопмента коммерческой недвижимости практически норма – начать реализовывать какой-нибудь проект в отсутствие профессиональной команды. Профи появляются тогда, когда девелопер уже столкнулся с какой-нибудь серьезной проблемой. Вы согласны с такой оценкой? Если да, то чтобы вы рекомендовали людям, только планирующим развивать проекты ТЦ?

Девелоперы не любят консультантов. По-моему, эта неприязнь у некоторых на «генетическом уровне», как у кошки с собакой. Многие девелоперы считают, что сами знают о девелопменте все и лучше любых консультантов и не пользуются услугами консультантов, некоторые нанимают консультантов, но при этом продолжают генерировать свои идеи. Мое мнение – каждый должен заниматься своим делом, консультанты не зря существуют и в определенных областях у них больше опыта, чем у девелопера. Я считаю, что консультантов нужно привлекать, но нужно знать конкретных людей, которые рекомендуют те или иные решения.

То есть, вы рекомендуете ориентироваться на персоналии, а не на бренд компании!?

Именно. Вот, например, недавно целая команда профессионалов ушла из одной известной компании в другую, а на ее место в свою очередь пришли люди из третьей компании. И сегодня для меня лучшей консалтинговой компанией является именно та, в которой работают люди, чей опыт на рынке мне известен, чьим рекомендациям я могу доверять.

Теймураз, вы давно на рынке и имеете возможность наблюдать за его игроками. Что делать предпринимателю, который только начинает заниматься девелопментом?

Не нужно бросаться в омут с головой. Прежде чем входить на новый рынок его нужно хорошо изучить, и если после изучения принял решение стать игроком рынка, рекомендую заручиться поддержкой профессионалов. Хотя, профессионалов найти не просто.

Их всегда мало.

В России «кадровый голод», мало хороших кадров.

С одной стороны так, но с другой стороны работодатель зачастую просто не умеет искать. Не считаете?

Есть определенные проблемы и с поиском персонала, но проблема с кадрами гораздо шире.

В чем же?

В подготовке специалистов, в образовании, начиная с ВУЗов. Очень мало специалистов, профессионально разбирающихся в своей работе и способных выполнять свою работу добросовестно и эффективно.

С каждым годом российский рынок товаров для детей становиться все более конкурентным, появляются новые сети, новые форматы магазинов. И уже многие ваши конкуренты могут быть гораздо привлекательнее вас для арендодателя по ставкам аренды, просто в силу меньшего формата их магазинов и более высокомаржинального ассортимента. Теймураз, как вы оцениваете конкуренцию в своем секторе в 2013 году?

Хороший вопрос. Многих конкуренция – говорим сейчас о здоровой конкуренции – пугает. Лично для меня конкуренция – это дополнительная мотивация быть лучше, чем все остальные. Детский Мир, несмотря на позицию лидера на рынке, ощущает влияние конкурентов. Конкуренты действительно существуют, кто-то пытается просто скопировать наши решения, кто-то что-то делает даже лучше, чем мы. Лично я очень рад такому положению вещей, потому что прекрасно понимаю, что каждый день нашей жизни – это что-то новое, это новые идеи, новые технологии. Мы должны эти идеи генерировать и воплощать в жизнь, чтобы быть конкурентоспособными. Это такая борьба, которая, если ты это осознаешь, заставляет тебя быть лучше, чем другие. Я не боюсь конкуренции, наоборот, я хочу, чтобы она была. В отсутствие конкуренции ты просто сидишь и расслабляешься, делать ничего не нужно, потому что и так все прекрасно. Бояться конкуренции не надо, нужно конкурентов изучать и стремиться делать свою работу лучше них. Реальная жизнь – это борьба, без этого никак. Нужно быть в определенной степени максималистом, если хочешь добиться результата.

Максималистом или перфекционистом?

Для меня это практически одно и то же.

А как вы относитесь к изречению «лучшее – враг хорошего»?

(Хм) Лучшее – враг великого, можно так ответить. Многие компании имели шанс стать великими, но стремились только к тому, чтобы стать просто хорошими, такими они остались.

Возвращаясь к вопросу о конкурентах, что ваша компания планирует противопоставить давлению конкурентов?

Мы понимаем, что все больше людей стремятся войти на рынок детских товаров, привнести новые идеи, мы понимаем, что конкуренция будет только усиливаться. Мы осознаем, что останавливаться только на одном формате, который мы начали развивать в 2004 году бессмысленно. Время идет, мир меняется, и мы тоже должны меняться. Мы приняли ряд решений, которые, мы думаем, сохранят за нами лидерство на рынке. На сегодня мы работаем не только в форматах супер и гипермаркета, мы работаем в так называемом малом формате, это 600-700 кв.м. Это формат, который будет конкурировать с другими детскими сетями. Мы недавно купили «сетку» ELC – английская очень интересная «сетка» из 20 магазинов. У нее совсем маленький формат – 120-150 кв.м., высокомаржинальный товар. Мы работаем над тем, чтобы поменять концепцию Детского Мира в части визуализации наших магазинов. Мы работаем с поставщиками, работаем над расширением доли private label. Идет работа над новыми коллекциями одежды и обуви, над мерчендайзингом. Все перечисленные меры позволят нам укрепить наши позиции на рынке.

Теймураз, ваша компания одна из немногих среди сопоставимых по формату магазинов на российском рынке ритейла, которой удалось выполнить заявленные открытию новых магазинов планы в 2011 году (21 магазин) и в 2012 году (49 магазинов). На 2013 год вы запланировали открыть..?

40 магазинов. Попробуем больше.

За счет чего? Ведь девелоперы не успевают строить.

В этом и проблема. В 2013 году запланировано открытие самого небольшого числа ТЦ, по сравнению с 2011-12 годами. Был отложенный после кризиса спрос на ТЦ, ряд девелоперов смогли быстро «реанимировать» свои проекты и запустить их. Открытие львиной доли ТЦ развивающихся сейчас запланировано на 2014-15 годы. Поэтому мы очень пессимистично оценили свои планы на 2013 год, мы поставили себе планку меньше, чем в 2012 году, но план на 2014-15 годы будет отличаться в большую сторону.

Сколько?

Я думаю, что в 2014 году мы сможем открыть от 50-ти до 60-ти объектов, в 2015 году – порядка 50-ти. Предела нет, если рынок это позволит.

Восточная Европа?

Это вопрос как раз для детальной проработки в 2015 году. Если в компании будет принято решение о том, что мы не будем развиваться в бывших советских республиках, мы будем более активно работать над стрит-ритейлом.

А приобретение сетей?

Мы рассматриваем такую возможность, и мы планируем это делать. Мы смотрим, практически, на все существующие сейчас «сетки». Возможно, в следующем году мы проведем сделку по покупке одной из них.

Одну из уже приобретенных сетей вы уже назвали, вы планируете со временем менять бренд?

Если это качественный бренд, качественный магазин, то нет. У каждого хорошего бренда уже есть своя, пусть и не всегда большая история.

Теймураз, какой ТЦ в России вы могли бы назвать самым лучшим?

Если честно, я сам себе это вопрос задавал, но однозначного ответа у меня нет. Очень сложно выделить один объект. Если говорить о Москве, их несколько. Я считаю, что с точки зрения концепции, местоположения и удобства для покупателей, торговый центр «Метрополис» - № 1 в Москве. «Горизонт» в Ростове-на-Дону – очень неплохой торговый центр, я его считаю пока лучшим на юге России на сегодняшний день. Очень качественный подход к девелопменту ТЦ демонстрируют шведы своими «МЕГАми», 14 ТЦ их сети генерируют трафик в 258 млн. человек в год – это сумасшедший показатель для России.

Вы оценили российские ТЦ с точки зрения их местоположения и концепции, а как вы оцениваете качество управления объектами?

Очень низкий уровень. Я вообще считаю, что институт управления торговыми центрами как активами в нашей стране в принципе отсутствует.

Что, на ваш взгляд, могло бы изменить эту ситуацию?

Очень сложно ее изменить в течение короткого времени.

Как оцениваете взаимодействие с представителями арендодателя?

Как бы корректнее выразиться.., наверное, не очень правильно строить деловые отношения с партнерами так, как это делает большинство собственников и их представителей – выстраивать взаимоотношения с людьми, которые приносят им деньги, только с позиции штрафов и угроз.

Вы против штрафов?

Дисциплина быть должна в торговом центре и должны быть правила, которые мы, как арендаторы обязаны соблюдать. Но не нужно штрафы и угрозы расторжения договора превращать в дополнительный источник заработка. Практически все хотят получать так называемые маркетинговые сборы, но очень мало кто может внятно рассказать о планируемых маркетинговых мероприятиях, о планах собственника сделать что-то, ради привлечения большего числа людей в его торговый центр. Мало кто не заводит разговора о том, что можно было бы сделать для улучшения условий торговли в их объекте. Если что-то новое и происходит, то с позиции «я собственник, и я так хочу», никто не задумывается, что арендатор тоже имеет право голоса. В конце-то концов, арендатор за это тоже платит.
По моим оценкам, 99% арендодателей не умеют еще управлять объектами и выстраивать отношения с арендаторами эффективно.

99, но не 100%, кого из собственников/управляющих вы можете привести в качестве хорошего примера?

Такие центры есть, нормальное взаимодействие в них обеспечивается за счет личных хороших отношений между арендатором и арендодателем. Приведу в пример тот же «Горизонт» и его управляющего Дана Полонского. Это человек, с которым у меня сложились хорошие отношения, человек которому я могу позвонить, рассказать о проблеме, и он ее решит. Те же самые торговые центры «МЕГА». Там не простые ребята в общении, они очень жестко регулируют деятельность арендаторов и жестко отстаивают свои интересы, но в последнее время прослеживается тенденция, когда они начинают нас слышать.

Теймураз, мы начали нашу беседу с вопросов о вас лично, завершая ее, я тоже задам вам несколько личных вопросов. Вы семейный человек, у вас есть дети?

Я женат, у меня есть сын, ему два года.

Что для вас семья?

Вся моя жизнь.

Теймураз, вы живете, чтобы работать или работаете, чтобы жить?

Я живу работой, люблю ее очень. Я занимаюсь тем, что доставляет мне огромное удовольствие. Без работы я жить не могу. Не могу сидеть дома, ничего не делать.

Какие у вас увлечения?

Очень много. Я экстремал по жизни. Очень люблю экстремальные виды спорта.

Как удается все это сочетать с плотным рабочим графиком?

Сложно, но, если захочешь, всегда время найдешь.

Какие книги вы читаете?

В основном по бизнесу. Недавно начал читать «От хорошего к великому» Джима Коллинза. Из художественной литературы очень люблю, Джерома Селинджера, С.Фицджеральда, Стендаль, Достоевского, Карамзина ….

Теймураз, у многих топ-менеджеров, со временем возникает желание создать свой бизнес, вас подобные мысли посещают?

Ну конечно. Я думаю, что через какое-то время я начну заниматься своим делом. Быть наемным менеджером – это конечно хорошо, но очень хочется чего-то своего.

Это что-то будет связано с девелопментом недвижимости?

Возможно. Если бог даст.

Теймураз, если бы у вас была возможность сделать то, что вы захотите, без ограничений. Чтобы вы сделали?

Я бы построил город.

Источник: Real Estate Watcher
30.03.2013
Просмотров Просмотров: 2729Просмотров Комментариев: Отправить ссылку Отправить ссылку
 
Оцените материал:
         
Голосов: 1Средний балл: 1.00

   Оставьте Ваш комментарий

Ваше имя
E-mail По умолчанию не публикуется
Для иконок      
Комментарий: Использовано 0 символов из 2000
Код на картинке   
 
 

Читайте также в рубрике:

  • Юридические компании или юристы в штате, кто эффективнее?
  • Секреты управления коммерческой недвижимостью в кризисный период.
  • Александр Пережогин. О рынке, участниках и о себе.
  • Интервью с основателями группы РАМО
  • Интервью с Максимом Гасиевым.


  • [1-5]


    REW - опрос
    У вас есть загородный дом?







    E-mail:
    Пароль:
    Регистрация »
    Курсы валют ЦБ на 22.07.2017
      знач. изм. %
    GBP 76.5828 -0.1474 -0.1921
    USD 58.9325 -0.1498 -0.2535
    EUR 68.6623 0.6586 0.9685
    CHF 61.9690 0.2320 0.3758
    JPY 52.7337 0.1483 0.2820
    Real Estate Watcher

    Квартирный вопрос:
    Аренда и продажа жилья
    Ипотека
    Юридический центр
    Дизайн интерьера квартиры
    Полезное
    Обмен опытом
    Страхование
    Школа ремонта REW
    Участки, дачи, коттеджи:
    Снять или купить
    Строительство и дизайн домов
    3d редактор интерьера
    Строительство дома своими руками
    Полезные статьи
    Коммерческая недвижимость:
    Аренда и продажа
    Торговая
    Офисная
    Складская
    Управление
    Девелопмент:
    Технологии строительства
    Статьи о девелопменте
    Человеческий капитал

    Участники рынка
    Интервью

    Аналитика
    Рейтинг@Mail.ru




    Copyright © Real Estate Watcher. При цитировании материалов прямая гиперссылка на исходный материал обязательна. 0.032 14 2